鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴМ（公）５ -118	西東京市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東2.7m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＭＡ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	台形	北36m都道、東4.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＤＹ（公）５ -107	練馬区		建付地	（　）	台形	北6.8m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＤＹ（公）５ -108	練馬区		建付地	（　）	長方形	南7.2m区道、西4m、角地		近商高度2種最高20m (100,300)
e	ＤＹ（公）５ -109	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m私道、南西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,926	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	398,902	100 [ 75.9]	525,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	526,000
b	(　 ) 414,880	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	418,169	100 [ 74.2]	563,570		564,000
c	(　 ) 622,299	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	579,870	100 [ 95.0]	610,389		610,000
d	(　 ) 489,956	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	477,357	100 [ 83.1]	574,437		574,000
e	(　 ) 487,455	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	470,742	100 [ 86.3]	545,472		545,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 564,000 円／㎡]

西東京 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,917,304	3,039,433	10,877,871	8,225,000	2,652,871	（　0.9519） 2,525,268	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	58,727,163 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	123.48	Ｓ3F1B	493.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 7.3 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地階～１階を店舗（フロアー貸）、２階以上を事務所（フロアー貸）と想定

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	123.48	88.9	109.80	2,770	304,146	6.0	1,824,876
							1.0	304,146
1～ 1	店舗	123.48	77.6	95.76	3,970	380,167	6.0	2,281,002
							1.0	380,167
2～ 2	事務所	123.48	88.9	109.80	2,360	259,128	4.0	1,036,512
							1.0	259,128
3～ 3	事務所	123.48	88.9	109.80	2,360	259,128	4.0	1,036,512
							1.0	259,128
～

計		493.92	86.1	425.16		1,202,569		6,178,902
								1,202,569

⑨年額支払賃料	1,202,569 円　×　12ヶ月　＝　 14,430,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,430,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 721,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,709,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,178,902 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,202,569 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 149,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,917,304 円　　　　（　 88,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）５賃　　　　-25	3,149 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.6]	100 [100.0]	3,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,033 円/㎡　月額支払賃料（　 3,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＤＹ（公）５賃　　　　-26	2,990 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.6]	100 [ 70.0]	4,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	577,233 円	14,430,828　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 556,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,031,200 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,039,433 円　（　　　　　　 19,359 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 493.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,225,000 円（　　　　　 52,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,917,304 円
②総費用	3,039,433 円
③純収益　①－②	10,877,871 円
④建物等に帰属する純収益	8,225,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,652,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,525,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,727,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西東京 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-6

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

TEL.

鑑定評価額

85,900,000 円

１㎡当たりの価格

547,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３｢ひばりが丘１－３－５｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ3F1B	小売店舗、店舗兼事務所ビル等が多い商業地域	南東7.3m都道	水道、ガス、下水	ひばりヶ丘 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７．３ｍ都道

交通

施設

ひばりヶ丘駅南西方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域の繁華性は一定水準を保っており、ひばりヶ丘駅周辺の整備の進捗を勘案すると、同一需給圏内で高額の取
引事例が見られる市況もあり、近隣地域周辺の価格水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 554,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市内を中心に隣接する多摩東部各市の商業地域ないし商住混在地域及びその周辺地域全般と判定さ
れる。また、近隣地域周辺の土地の取引価格帯は概ね５０万円／㎡台前後が目安で、需要者は近隣の顧客層を意識した
事業者が主体と思料される。一定の繁華性が認められる現況やひばりヶ丘駅周辺の整備の進捗、件数こそ少ないものの
市内の商業地の取引の内容を勘案するに、根強い需要が見込めることから価格動向は上昇傾向で推移と予測された。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は市内でも一定の繁華性を認め得る商業地域に位置するため、投資収益物件としての購入を企図した需要も
期待はできる。もっとも、市内での取引事例の内容を見るに、建物と一体の投資収益物件の取引は見られるが、投資収
益目的の取引においても市場参加者は土地それ自体の価値の適正水準をも意識していると思料された。以上より、比準
価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地等の価格との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 803,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[146.3]

[100.0]
100

549,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の不動産取引の内容を見るに市内の商業
地は需要の底堅さを認め得る状況と言える。
このため、市内の商業地の価格動向は上昇傾
向と判断された。

ひばりヶ丘駅の整備の進捗及びこれに伴う繁
華性の更なる向上を勘案するに、地域の価格
水準は上昇傾向と思料される。

価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等は
見受けられない。このため、個別的要因につ
き特記すべき事項等はないものと判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）５ -19	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (72,148)
b	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＴМ（公）５ -118	西東京市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東2.7m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
d	ＭＡ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	台形	北36m都道、東4.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 510,765	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	519,448	100 [ 95.1]	546,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	617,429	100 [ 94.1]	656,141		656,000
c	(　 ) 362,926	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	402,852	100 [ 80.7]	499,197		499,000
d	(　 ) 414,880	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	424,422	100 [ 79.1]	536,564		537,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 554,000 円／㎡]

西東京 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置し、再調達原価が把握できないためその適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,101,759	2,920,670	11,181,089	8,325,000	2,856,089	（　0.9512） 2,716,712	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	61,743,455 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	123.48	Ｓ3F1B	493.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 7.3 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

法令や条例の規制等に配慮しつつ、地下１階及び１階は店舗、２階及び３階は事務所を想定した。

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

想定建物の構造や用途等を勘案し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	123.48	88.9	109.80	2,850	312,930	6.0	1,877,580
							1.0	312,930
1～ 1	店舗	123.48	77.6	95.76	3,600	344,736	6.0	2,068,416
							1.0	344,736
2～ 2	事務所	123.48	88.9	109.80	2,550	279,990	6.0	1,679,940
							1.0	279,990
3～ 3	事務所	123.48	88.9	109.80	2,550	279,990	6.0	1,679,940
							1.0	279,990
～

計		493.92	86.1	425.16		1,217,646		7,305,876
								1,217,646

⑨年額支払賃料	1,217,646 円　×　12ヶ月　＝　 14,611,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,611,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 730,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,881,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,305,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,217,646 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 151,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,101,759 円　　　　（　 89,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）５賃　　　　-30	1,834 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,591 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＮ（公）５賃　　　　-24	2,736 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,032
c	ＳＭ（公）５賃　　　　-35	2,378 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,696

西東京 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,000 円	125,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	584,470 円	14,611,752　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 555,000 円	査定した額を計上
	建物　　　　　　　　　 1,031,200 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,920,670 円　（　　　　　　 18,603 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 493.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,325,000 円（　　　　　 53,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,101,759 円
②総費用	2,920,670 円
③純収益　①－②	11,181,089 円
④建物等に帰属する純収益	8,325,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,856,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,716,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,743,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）