鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ（公）５ -7	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
b	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＭＡ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	台形	北36m都道、東4.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＫＴ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＴМ（公）５ -118	西東京市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東2.7m、角地		近商高度地区2種 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,113	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	343,182	100 [ 92.3]	371,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	616,214	100 [ 141.9]	434,259		434,000
c	(　 ) 414,880	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	421,933	100 [ 110.4]	382,186		382,000
d	(　 ) 758,659	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	512,853	100 [ 122.8]	417,633		418,000
e	(　 ) 362,926	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	402,453	100 [ 107.5]	374,375		374,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.2	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.2	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 +0.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

西東京 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,729,330	689,959	3,039,371	1,927,360	1,112,011	（　0.9752） 1,084,433	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,646,205 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	54.10	Ｓ3	134.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	294 ％	77 ㎡	6.7 m x 11.5 m	前面道路：都道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は住居（２ＤＫ・平均専有面積約４３㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.98	68.7	32.28	3,300	106,524	6.0	639,144
							1.0	106,524
2～ 2	住宅	43.56	98.9	43.08	2,446	105,374	1.0	105,374
							1.0	105,374
3～ 3	住宅	43.56	98.9	43.08	2,500	107,700	1.0	107,700
							1.0	107,700
～

～

計		134.10	88.3	118.44		319,598		852,218
								319,598

⑨年額支払賃料	319,598 円　×　12ヶ月　＝　 3,835,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,835,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,643,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	852,218 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,096 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,817 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,729,330 円　　　　（　 48,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＯ（公）５賃　　　　-29	2,249 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）５賃　　　　-48	2,333 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,456
c	ＫＯ（公）５賃　　　　-30	2,600 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,737

西東京 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	191,759 円	3,835,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,800 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,959 円　（　　　　　　 8,961 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 134.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,927,360 円（　　　　　 25,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,729,330 円
②総費用	689,959 円
③純収益　①－②	3,039,371 円
④建物等に帰属する純収益	1,927,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,112,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,084,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,646,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西東京 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-5

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　松本　敦彦

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市保谷町３丁目４４１番１０｢保谷町３－１１－２６｣				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,294)
	不整形 1:2	店舗兼住宅Ｓ3	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	北4.9m都道	水道、ガス、下水	西武柳沢 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．９ｍ都道

交通

施設

西武柳沢駅　北方

100m

法令

規制

商業
(100,294)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

西武柳沢駅北口に広がる店舗、事務所等が連たんする商業地域で特段の変化は認められない。商店街の一角にス
ーパーの開店も見られ、地価はわずかながらも上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西東京市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域
である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需
要も増加している。昨今中堅商業施設の開店に伴い地価は上昇基調である。土地単価は４０万円／㎡前後が需要の中心
である。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該圏域では商業用途の物件は自用が多く、店舗、事務所の賃貸物件は少なく、また共同住宅についても投資額に見合
った賃料水準が形成されておらず収益価格の規範性は相対的に低い。一方で取引事例には自用目的、投資目的のものが
混在し商業地としての市場性が反映され、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.5]

[100.0]
100

386,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市場参加者の特性等に大きな変化はないが、
駅至近の商業地域における土地需要は底堅く
、地価は上昇傾向である。

駅至近の商業地域としての特性を維持してお
り、特段の変動要因は認められない。供給が
少ないため地価の上昇傾向は継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	台形	北36m都道、東4.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＴМ（公）５ -118	西東京市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東2.7m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
c	ＴМ（公）５ -110	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.6m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
d	ＮＭ（公）５ -101	三鷹市		建付地	（　）	台形	北7.1m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 414,880	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	421,933	100 [ 105.0]	401,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 362,926	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	402,453	100 [ 102.7]	391,872		392,000
c	(　 ) 359,877	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	370,673	100 [ 92.7]	399,863		400,000
d	(　 ) 402,966	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,249	100 [ 101.3]	408,933		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

西東京 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,705,637	691,561	3,014,076	1,933,700	1,080,376	（　0.9512） 1,027,654	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,355,773 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	46.98	Ｓ3	134.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	294 ％	77 ㎡	6.7 m x 11.5 m	前面道路：都道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同程度の店舗兼共同住宅ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.98	70.0	32.89	3,500	115,115	6.0	690,690
							0.0	0
2～ 2	住宅	43.56	99.0	43.12	2,350	101,332	1.0	101,332
							1.0	101,332
3～ 3	住宅	43.56	99.0	43.12	2,400	103,488	1.0	103,488
							1.0	103,488
～

～

計		134.10	88.8	119.13		319,935		895,510
								204,820

⑨年額支払賃料	319,935 円　×　12ヶ月　＝　 3,839,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,839,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,647,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	895,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,705,637 円　　　　（　 48,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）５賃　　　　-37	2,449 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）５賃　　　　-39	2,381 ( 2,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	30,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	191,961 円	3,839,220　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,561 円　（　　　　　　 8,981 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 134.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,700 円（　　　　　 25,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,705,637 円
②総費用	691,561 円
③純収益　①－②	3,014,076 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,080,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,355,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）