鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＫＴ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＭＡ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	台形	北36m都道、東4.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＫＮ（公）５ -7	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
e	ＫＳ（公）５ -19	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (72,148)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	616,214	100 [ 112.9]	545,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 758,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	505,773	100 [ 93.0]	543,842		544,000
c	(　 ) 414,880	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	423,178	100 [ 78.9]	536,347		536,000
d	(　 ) 339,113	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	343,861	100 [ 64.1]	536,445		536,000
e	(　 ) 510,765	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	534,460	100 [ 94.6]	564,968		565,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

西東京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,825,869	2,181,050	7,644,819	6,024,910	1,619,909	（　0.9554） 1,547,661	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,992,116 円　　　　（　 391,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	80.00	ＲＣ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	396 ％	92 ㎡	6.0 m x 18.5 m	前面道路：都道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～５階はフロア貸し事務所。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

規模、構造、用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,970	238,200	6.0	1,429,200
							1.0	238,200
2～ 2	店舗	80.00	85.0	68.00	3,101	210,868	6.0	1,265,208
							1.0	210,868
3～ 3	事務所	80.00	85.0	68.00	2,481	168,708	2.0	337,416
							1.0	168,708
4～ 5	事務所	55.00	85.0	46.75	2,481	115,987	2.0	231,974
							1.0	115,987
～

計		350.00	82.7	289.50		849,750		3,495,772
								849,750

⑨年額支払賃料	849,750 円　×　12ヶ月　＝　 10,197,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,197,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 509,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,687,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,495,772 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 849,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 105,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,825,869 円　　　　（　 106,803 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＮ（公）５賃　　　　-4	2,633 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,481 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＩＮ（公）５　　　　-3	2,690 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,562
c	ＳＭ（公）５賃　　　　-31	2,292 ( 2,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,339

西東京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,800 円	93,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	509,850 円	10,197,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 773,000 円	93,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,181,050 円　（　　　　　　 23,707 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,700,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,024,910 円（　　　　　 65,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,825,869 円
②総費用	2,181,050 円
③純収益　①－②	7,644,819 円
④建物等に帰属する純収益	6,024,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,619,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,547,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,992,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西東京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-4

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　稲葉　浩一

TEL.

鑑定評価額

47,700,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市東町３丁目２９４番１９｢東町３－１４－２５｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,396)
	1:3	店舗兼事務所ＲＣ5	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	南6.6m都道	水道、ガス、下水	保谷 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 96 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．６ｍ都道

交通

施設

保谷駅南東方

180m

法令

規制

商業
(100,396)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

保谷駅至近の比較的繁華性の高い普通商業地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 544,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、西東京市を中心に多摩地区及び区部西部を含む各鉄道駅周辺に広がる商業地域である。需要者は
、当該地域において、店舗、事務所等として利用する法人、収益用不動産として取得する投資家及び不動産会社が中心
である。評価対象地は、最寄駅から近く繁華性が高いことから購入ニーズが高い。地価の水準は、収益性により個別性
が強いが㎡あたり５０万円台程度が取引水準である。地価は若干の上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、繁華性の比較的高い駅前商業地域であり、土地残余法により収益価格を試算したが、やや想定要素が多い
。一方、比準価格は、実際の市場において取引された取引事例より比準しており、取引価格には収益性も考慮されてい
るものである。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 803,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[154.0]

[100.0]
100

521,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な住環境が享受できることから人気が高
い。低金利政策が継続していることもあり、
地価は上昇傾向が継続している。

最寄駅からも近く繁華性の高い商業地域。堅
調な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾
向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＫＴ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＴМ（公）５ -103	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、北西4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
d	ＴМ（公）５ -12	小金井市		建付地	（　）	長方形	西5.7m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	616,214	100 [ 113.6]	542,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	542,000
b	(　 ) 758,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	505,773	100 [ 95.9]	527,396		527,000
c	(　 ) 950,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	954,427	100 [ 131.0]	728,570		729,000
d	(　 ) 615,711	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	628,641	100 [ 111.7]	562,794		563,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

西東京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,523,712	2,114,072	7,409,640	5,793,430	1,616,210	（　0.9554） 1,544,127	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,909,930 円　　　　（　 390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	80.00	ＲＣ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	396 ％	92 ㎡	6.0 m x 18.5 m	前面道路：都道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗、３階～５階事務所各フロア貸

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

規模、構造、用途等を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,850	231,000	6.0	1,386,000
							1.0	231,000
2～ 2	店舗	80.00	85.0	68.00	3,000	204,000	6.0	1,224,000
							1.0	204,000
3～ 3	事務所	80.00	85.0	68.00	2,415	164,220	2.0	328,440
							1.0	164,220
4～ 5	事務所	55.00	85.0	46.75	2,400	112,200	2.0	224,400
							1.0	112,200
～

計		350.00	82.7	289.50		823,620		3,387,240
								823,620

⑨年額支払賃料	823,620 円　×　12ヶ月　＝　 9,883,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,883,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,389,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,387,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 823,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 102,265 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,523,712 円　　　　（　 103,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＮ（公）５　　　　-3	2,690 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,445 円/㎡　月額支払賃料（　 2,415 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＩＮ（公）５　　　　-2	2,877 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,502
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,400 円	90,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	494,172 円	9,883,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,300 円	90,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,114,072 円　（　　　　　　 22,979 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,100,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,793,430 円（　　　　　 62,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,523,712 円
②総費用	2,114,072 円
③純収益　①－②	7,409,640 円
④建物等に帰属する純収益	5,793,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,616,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,544,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,909,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 390,000 円／㎡）