鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ（公）５ -105	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 特別用途地区 (100,500)
b	ＡＴ（公）５ -111	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南5.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
c	ＡＴ（公）５ -114	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＯＨ（公）５ -119	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
e	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 903,647	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	955,816	100 [ 114.0]	838,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	864,000
b	(　 ) 746,895	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	750,556	100 [ 92.9]	807,918		832,000
c	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	856,783	100 [ 101.0]	848,300		874,000
d	(　 ) 714,456	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	730,888	100 [ 90.3]	809,400		834,000
e	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	616,214	100 [ 75.3]	818,345		843,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 842,000 円／㎡]

西東京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,854,670	4,480,368	16,374,302	11,430,000	4,944,302	（　0.9562） 4,727,742	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	112,565,286 円　　　　（　 722,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.78	ＲＣ7F1B	658.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	11.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

同程度の店舗事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	109.78	87.5	96.06	3,000	288,180	6.0	1,729,080
							1.0	288,180
1～ 1	店舗	109.78	74.8	82.12	4,300	353,116	6.0	2,118,696
							1.0	353,116
2～ 2	店舗	73.18	95.0	69.52	3,200	222,464	6.0	1,334,784
							1.0	222,464
3～ 7	事務所	73.18	95.0	69.52	2,700	187,704	4.0	750,816
							1.0	187,704
～

計		658.64	90.4	595.30		1,802,280		8,936,640
								1,802,280

⑨年額支払賃料	1,802,280 円　×　12ヶ月　＝　 21,627,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 595.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,627,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,081,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,545,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,936,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,802,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 223,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,854,670 円　　　　（　 133,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）５賃　　　　-44	3,868 ( 3,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	2,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,738 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＩＮ（公）５　　　　-8	2,957 ( 2,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,987
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,081,368 円	21,627,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 834,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,485,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,480,368 円　（　　　　　　 28,720 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 658.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,430,000 円（　　　　　 73,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,854,670 円
②総費用	4,480,368 円
③純収益　①－②	16,374,302 円
④建物等に帰属する純収益	11,430,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,944,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,727,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,306 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,565,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西東京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-1

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　高坂　哲男

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

827,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市田無町４丁目４０３番４０｢田無町４－２８－１４｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東16m市道、南西側道	水道、ガス、下水	田無 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

田無駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗付事務所ビル等が建ち並んでおり、田無駅前の商業地域として熟成している。当面は現状のま
ま推移するものと予測する。地価は、当分の間やや強含みで推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 696,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線、西武新宿線及び池袋線沿線の商業地域で、概ね西東京市・練馬区・武蔵野市・三鷹市・小
金井市のほか、その周辺におよぶ地域である。近隣地域は駅に近い店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要
者は自用目的の事業者もしくは投資家と推定される。急行停車駅である田無駅に近い商業地であり、需要は高いものの
供給は少ない。土地相場は個別取引となることからバラツキが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には店舗・事務所ビルの賃貸物件が見受けられる。田無駅北口のアスタビル周辺は、店舗・事務所の賃貸需
要も見込まれる。市場参加者の属性から、収益性を重視した取引が想定される。また、実際に取引された取引事例から
求めた比準価格も実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を標準にし、収益価格を比較考量して、他の標準
地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    803,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西東京 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    820,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西東京市の人口は５年間で見ると東京都と同
様で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。
ウィズコロナの状況下で、経済活動は回復し
つつある。

急行停車駅である田無駅北口は大型店舗ビル
もあり、商業集積度は比較的高い。田無駅南
口道路整備事業計画が進みつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）５ -102	三鷹市		更地	（　）	台形	北東9m市道、中間画地		近商高度3種最高25m (90,300)
b	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
c	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
d	ＯＨ（公）５ -119	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,549	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	802,096	100 [ 96.0]	835,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	861,000
b	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,050,454	100 [ 126.1]	833,033		858,000
c	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,152,871	100 [ 128.3]	898,574		926,000
d	(　 ) 714,456	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	732,317	100 [ 96.4]	759,665		782,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

西東京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,954,451	5,916,132	20,038,319	15,386,000	4,652,319	（　0.9570） 4,452,269	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	108,591,927 円　　　　（　 696,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.78	ＲＣ7F1B	808.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	11.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階を店舗（フロア貸）、３階以上を事務所（フロア貸）と想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	109.78	87.5	96.10	2,900	278,690	6.0	1,672,140
							1.0	278,690
1～ 1	店舗	99.88	82.2	82.06	4,500	369,270	6.0	2,215,620
							1.0	369,270
2～ 2	店舗	99.88	96.2	96.10	3,100	297,910	6.0	1,787,460
							1.0	297,910
3～ 7	事務所	99.88	96.2	96.10	2,700	259,470	4.0	1,037,880
							1.0	259,470
～

計		808.94	93.3	754.76		2,243,220		10,864,620
								2,243,220

⑨年額支払賃料	2,243,220 円　×　12ヶ月　＝　 26,918,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,918,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,345,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,572,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,864,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,243,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 278,529 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,954,451 円　　　　（　 166,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）５賃　　　　-45	2,849 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.1]	100 [120.0]	2,656	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,738 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＴ（公）５賃　　　　-47	2,719 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,861
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,225,000 円	245,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,345,932 円	26,918,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 834,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,021,200 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,916,132 円　（　　　　　　 37,924 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 808.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,386,000 円（　　　　　 98,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,954,451 円
②総費用	5,916,132 円
③純収益　①－②	20,038,319 円
④建物等に帰属する純収益	15,386,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,652,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,452,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,591,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 696,000 円／㎡）