別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 あきる野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市平沢東１丁目３番３ ②地積 　(㎡) 576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 工場 工場、一般住宅のほ かに空地が見られる 工業地域 南西8m市道 水道、下水 東秋留 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東秋留駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等も見られる小規模な工業地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩全域の工業地域である。特に比較的小規模な工場の集積した工業地域との代替性が強い。需要者の中 心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する中小規模の事業者等が想定される。当該地域は幹線道路背後に位置してお り、交通利便性と地価の割安感から需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。なお、中心となる価格帯につい ては、工業用途として規模や立地等によって価格帯も多様であり、把握が困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性のある取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格は、賃 貸市場が未成熟で、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向は低く、取引の実態にも合致しないため試算しなかった 。よって、市場の需給動向を中心に地価が形成され、自己使用目的の取引が主体となっている市場の特性を考慮のうえ 、説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,800 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、不動産市場は底堅く 推移しているが、コロナ禍での生活様式の変 化や物価上昇等の推移動向に留意が必要であ る。 地域要因に特段の変化はないが、全国的な物 流関連施設の需要増を受け、地価は強含みで 推移している。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％