別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 あきる野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -20 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　和弘   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市小和田字北ノ前１４０番８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 都立公(普通) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 、秋川沿いの住宅地 域 北東7m市道 水道、下水 武蔵五日市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 武蔵五日市駅南西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 都立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域の特性に影響を与える要因は見られず、当面は現状を維持して推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ五日市線及びＪＲ青梅線沿線を中心とした西多摩地域郊外の住宅地域である。主たる需要者は、あ きる野市や日の出町に地縁を有する一次取得者が想定され、同一需給圏外からの流入は少ない。市街化調整区域内であ り、生活利便性に劣る住宅地域に対する需要はやや弱く、地価は概ね横ばいで推移している。取引価格は、規模や立地 条件等の個別的要因により様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性のある取引事例に基づき試算されたもので、実証的な価格であり、市場の実勢を反映し説得力を有す る。収益価格は、賃貸事業の想定が収支の面等から非現実的で、居住の快適性や生活利便性が重視され、自用目的の取 引が中心となっている住宅地域においては、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向が低いため試算しなかった。よ って比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [133.7] [101.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、コロナ禍に おいて不動産市場は底堅い動きを見せている が、物価上昇や金融資本市場の変動等に注意 する必要がある。 市街化調整区域内の住宅地域であり、居住環 境等に変化はなく、地域要因に特段の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％