別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 あきる野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -16 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市高尾字橋本１８５番４ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南東4.5m市道 水道、下水 武蔵五日市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 、４．５ｍ市道 交通 施設 武蔵五日市駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の他に空地等もみられる住宅地域ではあるが、特段の地域要因の変動要素は見受けられないため、当面 は現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域におけるＪＲ五日市線沿線を中心とする住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内の一 次取得者層が中心であり、圏外からの転入者は少ない。周辺は空き地も見られ、街区の整然性や生活利便性に劣るが、 他地域との比較による割安感はあるため地価水準はやや強含み傾向となっている。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅 の場合、総額１０００万円台後半～２０００万円万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視して取引が行われる自用地を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、投資 採算性に着目した投資用不動産取引は殆ど見られなかったため、収益価格は採用しなかった。比準価格は、標準地の周 辺地域に存する類似性の高い事例を採用し、各要因比較を適正に行って求めており、市場の実態を反映した説得力の高 い価格である。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [104.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、不動産市場は底堅く 推移しているが、コロナ禍での生活様式の変 化や物価上昇等の推移動向に留意が必要であ る。 既存の住宅地域として概ね熟成しており地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％