別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 あきる野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -14 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市舘谷字追原１４２番１６外 ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる住宅地 域 南西4.5m市道 水道、下水 武蔵五日市 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地の前面が土砂災害警戒 区域に該当 街 路 基準方位　　　　北 、４．５ｍ市道 交通 施設 武蔵五日市駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として現状を維持しているが、土砂災害警戒区域に近接し自然災害に対する懸念が認められるこ とから相応の需要の減退が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ五日市線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する 一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの購入者は限定的である。武蔵五日市駅を最寄り駅とする住宅地域で交通接 近性は良好であるが、街区の整然性及び生活利便性はやや劣ることから不動産需要は停滞気味である。需要の中心価格 帯は、土地は約１１０㎡程度で１０００万円程度、新築戸建住宅は総額２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の賃貸需要は地縁性を有する居住者等に限定される傾向にありアパート需要が弱く、経済合理性が認められる 賃貸市場の形成は困難なことから収益還元法の適用は見送った。当該地域は、自用目的での取引が大部分を占めること から、市場実勢を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [ 85.3] [104.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での不動産需要は回復基調にあるが 、生活様式の変化や実需の不動産取引の推移 動向に留意が必要である。 既存の戸建住宅地域として概ね熟成している 住宅地域で地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％