別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 あきる野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市雨間字澤田４１５番１５ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いやや 区画整然とした住宅 地域 西6m私道 水道、下水 秋川 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ私道 交通 施設 秋川駅南東方 680m 法令 規制 １低専 (60,80) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の住宅地域として成熟しており、地域の特性に影響を与える要因の変化は見られないことから、当面 は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ五日市線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する 一次取得者層が中心で地縁的選好性を有する者が想定され、同一需給圏外からの購入者は少ない。秋川駅徒歩圏内で利 便性は市内において優れる地域であり居住環境も良好であるため需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は 、新築戸建住宅で総額２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等も散見されるが、賃貸事業の想定が収支の面等から非現実的で、居住の快適性や利便性が重視さ れ、自用目的の取引が中心となっている。収益性に基づいた価格形成がなされておらず、収益性に基づいた価格形成が なされていないため、収益価格の試算は行わなかった。よって、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準とし て、地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　あきる野 -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、 世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行 き不透明である。 駅徒歩圏内の住宅地域として市内では比較的 利便性に優れる地域として住環境ができあが っており、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +0.8 ％