別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 羽村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市羽西３丁目１７７４番６ ｢羽西３－３－２８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 小作 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 小作駅南西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に格別の変動は認められず、当面は概ね現状程度。地価水準は横ばいからやや強含みで、それぞれ推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤 労者であり、都心部への通勤者等もみられる。鉄道駅徒歩圏の段丘下に位置するやや街路の連続性等で劣る既成住宅地 域で、羽村市内において競争力は普通程度の地域である。好調な住宅需要等の影響から、地価はやや強含みである。土 地１２０㎡程度の新築戸建住宅の中心価格帯は、総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域を含む周辺住宅地域は、アパート等の賃貸物件も散見されるが、戸建住宅等としての自用を前提とした需給 バランスを中心に価格形成がなされており、賃貸事業の収支の面から採算性に乏しく、非現実的である収益還元法は不 採用とした。よって、実証性を有する比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 84.2] [105.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は緩やかに持ち直している。羽村市の 人口は、ほぼ横ばい傾向にあり、地価水準は 、緩やかな上昇傾向にある。 　特段の変動はないが、地価は若干の上昇傾 向で推移している。 　特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％