別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 稲城 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -20 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　武林　秀則   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市若葉台１丁目４６番８ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 若葉台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 多摩ニュータウンにおける戸 建住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 若葉台駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、戸建住宅地として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に京王相模原線沿線における昨今の大型分譲地等で、主たる需要者は当市及び近接市における、価格水 準から特に高額所得者層が中心となると見られる。当ニュータウンにおける供給は中古物件に留まり、戸建住宅６０百 万円前後を目安とする価格水準が形成されている。価格は比較的安定的であるが、充実した周辺の公園、沿道商業施設 、良好良質な住環境にあって人気は現在でも上々で、このところ価格水準も俄かに上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域内の取引事例のほか近接する大型分譲地の取引事例を採用して算定した比準価格は市場実態を反映しており、十 分に信頼性を有する。一方、当地域は戸建住宅用に開発され、アパート等の建築が制限されている地域で、戸建賃貸を 想定することも考えられるが、本件では合理的な賃貸経営は困難と判定して特に同価格の算定は実施しなかった。この ため、信頼性のある比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記のとおり評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念され るが、このところ景気は持ち直しつつあり、 不動産市場における需要は比較的堅調である 。 地域要因に特段の変化は認められない。 概ね標準的と判断される。個別的要因及び格 差率には変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％