別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 稲城 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -19 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　江沢　正彦   TEL.

鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市平尾２丁目７８番３ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、地区計画により最低敷地面積が１６５㎡に、建物は３戸以上の集合住宅が禁 止されているため、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に小田急多摩線、京王相模原線沿線で稲城市及び川崎市の戸建住宅地域で、主たる需要者は同一需給圏 内の居住者が多い。戸建住宅用に開発され賃貸住宅は転勤等に伴う一時貸にとどまる。最寄駅からバス圏で利便性に劣 り、分譲時から５０年以上が経過し住民は高齢化し、地区計画の最低敷地面積１６５㎡規制により市場性の制約がある ため需要は頭打ちである。土地で４０百万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性及び個別的要因の類似性の高い取引事例に乏しいものの、比準価格は市場実態を反映しており一定の信頼性 を有する。戸建住宅用に開発され、地区計画によりアパート等の建築が制限されている地域のため、収益価格の試算は 断念したが、戸建賃貸を想定した場合の投資採算性は非常に低いものと推定される。よって比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [101.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理事業による基盤整備の進展、周 辺市地価との比較による値頃感、人口の流入 、低金利の継続等を背景として当市の地価は 上昇している。 昭和４０年代に開発された戸建分譲団地内に 存し、最低敷地面積１６５㎡規制により需要 は限定的である。地域要因に特段の変動は認 められない。 個別的要因に関し、代替・競争関係にある他 の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重 要な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％