別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 稲城 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -13 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　江沢　正彦   TEL.

鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市向陽台１丁目６番６ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 稲城 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発事業（多摩ニュー タウン）による戸建住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 稲城駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 多摩ニュータウン向陽台地区にあり、地区計画による最低敷地面積、集合住宅の建築規制により、今後とも戸建 住宅地域として良好な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に市内の京王相模原線沿線の戸建住宅地域で、主たる需要層は利便性よりも居住の快適性を重視し、市 内または近隣市に地縁を有する中堅所得層が想定される。宅地の供給は地域内の中古住宅にほぼ限定されるため、少な い地域であるが、周辺の向陽台地区も含め、市場の中心価格帯は土地で４０百万円前後、築年の経過した中古住宅付で ５０百万円前後、築浅の中古住宅付で６０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 向陽台や隣接の多摩ニュータウン内に規範性のある取引事例が得られたので、比準価格は市場の実勢を反映しており信 頼性を有する。戸建住宅用に開発され、アパート等の建築が制限されている地域のため、収益価格の試算は断念したが 、戸建賃貸を想定した場合の投資採算性は非常に低いものと推定される。以上より信頼性の検証された比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    277,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [129.5] [104.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理事業による基盤整備の進展、周 辺市地価との比較による値頃感、人口の流入 、低金利の継続等を背景として当市の地価は 上昇している。 多摩ニュータウンの熟成した戸建住宅地域で あり、周辺に大規模な開発計画など地域要因 の変動要素は認められない。 個別的要因に関し、代替・競争関係にある他 の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重 要な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％