別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 稲城 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -10 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　江沢　正彦   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市大字東長沼字一号３２１番５ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) 準防 （その他） 高度地区2種 (60,150) 1:1.5 共同住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 業所等が混在する住 宅地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 稲城長沼 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１６ｍ市 道 交通 施設 稲城長沼駅北東方 580m 法令 規制 ２中専 (60,150) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 事業所等も散見される地域であるが、地域要因に重要な変動は見られないことから、当面は現状を維持しつつ推 移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ南武線、京王相模原線沿線の稲城市内の戸建住宅地域で、需要者は前記同一需給圏内の居住 者または前記鉄道沿線の職場への通勤者で、稲城市に地縁のある一次取得層が中心である。市場の中心価格帯は土地で ３０百万円前後、新築戸建住宅は５０百万円前後である。市内では土地区画整理事業がさかんで、南武線沿線の基盤整 備が進展する一方、地価水準は低位であったため周辺からの転入者が多く、近年の地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方 、２中専地域に存しアパート等の賃貸住宅も多い地域であるが、既存地主による遊休地の有効活用が主で、第三者に対 する賃貸目的での取引は少数であり、地域の賃料水準は土地価格に見合う水準には達していないものとみられる。以上 より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    278,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [105.2] [104.0] 100 277,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理事業による基盤整備の進展、周 辺市地価との比較による値頃感、人口の流入 、低金利の継続等を背景として当市の地価は 上昇している。 周辺には農地等も残り宅地の開発余地はある が、大規模開発計画など地域要因の変動要素 は認められない。 個別的要因に関し、代替・競争関係にある他 の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重 要な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -3.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％