別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 稲城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -8 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　昭弘   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市大字坂浜字八号５３９番７ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,60) （その他） 高度地区1種 地区計画等 (40,60) 1.5:1 住宅 Ｗ2F1B 小規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 東5m私道、南側道 水道、下水 稲城 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 稲城駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (30,60) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 準角地　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王相模原線沿線で、概ね稲城市中心部から南部の旧来的な坂浜地区に存する戸建住宅地域である。需要 者は多少とも地縁的選好を有する周辺居住者が中心とみられる。周辺背後は山林丘陵地帯で、特に自然災害リスクへの 関心が高まっいる昨今、一部、一次取得者用の宅地開発等も見られるが、需要は弱含みと判断される地域である。土地 は１００㎡で２，０００万円まで、新築住宅では３，０００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、最寄り駅まで徒歩圏内になく、さらに、当市において区画整理事業が鋭意進められるなか、標準地周辺 は未だ坂浜の旧来的性格の色濃い地域にあって、経済合理的な賃貸住宅の経営は難しいと判断される地域に存している 。このため、特に収益価格の算定は行わず、市場における実態を反映した比準価格を算定してこれを採用し、代表標準 地価格との比較検討、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [105.0] 100 [103.5] [104.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇等の影響もあり、一部持ち 直しの動きに弱さがみられるものの、不動産 市場は堅調である。 最寄駅からバス便で、地勢も起伏がある地域 であるため、他地域に比して需要は弱含みで あるが、地域要因に特段の変化は認められな い。 対象標準地は地積、規模等において標準的な もので個別的要因による変動要因は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％