鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公５ -106	多摩市		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m 地区計画等 (70,200)
b	ＨＨ公５ -28	多摩市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.5m都道、中間画地		商業都立公（普通） (100,400)
c	ＹＭ公５ -29	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m都道、西6m、角地		準住居高度2種最高23m (80,200)
d	ＴＡ公５ -10	町田市		更地	（　）	不整形	北西7m市道、中間画地		近商高度地区2種特別用途地区 (90,200)
e	ＴＡ公５ -114	多摩市		建付地	（　）	長方形	南東30m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,264	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,025	100 [ 72.0]	312,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 389,747	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,644	100 [ 129.8]	303,270		303,000
c	(　 ) 346,868	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	340,133	100 [ 83.7]	406,372		406,000
d	(　 ) 302,517	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	326,562	100 [ 99.5]	328,203		328,000
e	(　 ) 287,735	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	301,380	100 [ 85.5]	352,491		352,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

多摩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,574,965	5,419,522	21,155,443	16,902,000	4,253,443	（　0.9539） 4,057,359	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	90,163,533 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	259.60	ＲＣ5	1,027.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	447 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は３０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	227.65	90.0	204.89	3,230	661,795	6.0	3,970,770
							0.0	0
2～ 2	住宅	239.65	91.4	219.04	2,190	479,698	1.0	479,698
							1.0	479,698
3～ 3	住宅	239.65	91.4	219.04	2,220	486,269	1.0	486,269
							1.0	486,269
4～ 4	住宅	175.15	88.2	154.48	2,250	347,580	1.0	347,580
							1.0	347,580
5～ 5	住宅	145.15	85.7	124.39	2,280	283,609	1.0	283,609
							1.0	283,609

計		1,027.25	89.7	921.84		2,258,951		5,567,926
								1,597,156

⑨年額支払賃料	2,258,951 円　×　12ヶ月　＝　 27,107,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 921.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,107,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,355,371 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,752,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,567,926 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,597,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 770,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,574,965 円　　　　（　 59,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公５賃　　　　-33	1,988 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,316 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＭ公５賃　　　　-34	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,372
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	270,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	813,222 円	27,107,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,300 円
	建物　　　　　　　　　 2,160,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,419,522 円　（　　　　　　 12,124 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,027.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,902,000 円（　　　　　 37,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,574,965 円
②総費用	5,419,522 円
③純収益　①－②	21,155,443 円
④建物等に帰属する純収益	16,902,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,253,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,057,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,163,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-3

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　湊　尚志

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市永山１丁目２番１３				②地積　(㎡)	447 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）都立公(普通) 高度地区3種 (90,300)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、マンション等が混在する商業地域	北東22m都道	水道、ガス、下水	京王永山 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

京王永山駅北方

260m

法令

規制

近商
(90,300)
準防都立公(普通)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

永山駅に比較的近い、都道沿いの商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面現況を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 319,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は京王・小田急永山駅、多摩センター駅徒歩圏内の商業地域、商住混在地域を中心に、広域的には多
摩市内の商業地域全域を含む。中心的な需要者は市内、周辺各市内の事業者、及び各種不動産会社である。永山駅に近
い幹線道路沿いの商業地であり、用途的な多様性が認められることから需要は強含みとなっている。用途や規模により
取引価格には幅が見られるため、中心的な価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業地、路線商業地の取引事例を収集して比準を行い、適正な比準価格を求めることができた。収益価格は
最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して求めた価格であり、商業地においては重視される価格であるが、近隣地域周
辺は地価に相応した賃料水準が形成されていない面があり、やや低く求められた。本件では市場性を適正に反映した比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、売り価格等市場動向にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しが期待されている。住宅地の
需要は引き続き強く、商業地においては人通
りの回復が見られる。ただし物価、金利動向
が懸念される。

駅徒歩圏の都道沿いの商業地であり、地域要
因に変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公５ -29	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m都道、西6m、角地		準住居高度2種最高23m (80,200)
b	ＴＡ公５ -114	多摩市		建付地	（　）	長方形	南東30m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m (70,200)
c	ＳＹ公５ -106	多摩市		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m 地区計画等 (70,200)
d	ＨＨ公５ -28	多摩市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.5m都道、中間画地		商業都立公（普通） (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 346,868	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	340,133	100 [ 84.6]	402,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 287,735	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	301,380	100 [ 86.4]	348,819		349,000
c	(　 ) 221,264	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,025	100 [ 75.9]	296,476		296,000
d	(　 ) 389,747	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,644	100 [ 126.7]	310,690		311,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

多摩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,792,861	5,474,264	21,318,597	17,089,800	4,228,797	（　0.9539） 4,033,849	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	89,641,089 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	259.60	ＲＣ5	1,027.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	447 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は３０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種同規模建物の有効率から判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	227.65	90.0	204.89	3,321	680,440	6.0	4,082,640
							0.0	0
2～ 2	居宅	239.65	91.4	219.04	2,192	480,136	1.0	480,136
							1.0	480,136
3～ 3	居宅	239.65	91.4	219.04	2,214	484,955	1.0	484,955
							1.0	484,955
4～ 4	居宅	175.15	88.2	154.48	2,258	348,816	1.0	348,816
							1.0	348,816
5～ 5	居宅	145.15	85.7	124.39	2,280	283,609	1.0	283,609
							1.0	283,609

計		1,027.25	89.7	921.84		2,277,956		5,680,156
								1,597,516

⑨年額支払賃料	2,277,956 円　×　12ヶ月　＝　 27,335,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 921.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,335,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,366,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,968,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,680,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,597,516 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 770,202 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,792,861 円　　　　（　 59,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公５賃　　　　-33	2,127 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,309 円/㎡　月額支払賃料（　 2,214 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＨ公５賃　　　　-34	2,080 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	820,064 円	27,335,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,000 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,474,264 円　（　　　　　　 12,247 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 1,027.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,089,800 円（　　　　　 38,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,792,861 円
②総費用	5,474,264 円
③純収益　①－②	21,318,597 円
④建物等に帰属する純収益	17,089,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,228,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,033,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,641,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）