鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公５ -106	多摩市		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m 地区計画等 (70,200)
b	ＨＪ公５ -119	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m都道、北東4.2m、二方路		商業 (100,360)
c	ＨＹ　公５ -2	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m都道、西6m、角地		近商地区計画等 (100,400)
d	ＳＹ公５ -13	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＹＭ公５ -101	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,264	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,025	100 [ 53.2]	422,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 683,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	663,293	100 [ 121.0]	548,176		548,000
c	(　 ) 562,617	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	543,327	100 [ 100.4]	541,162		541,000
d	(　 ) 321,870	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	423,690	100 [ 93.8]	451,695		452,000
e	(　 ) 304,434	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	305,941	100 [ 68.9]	444,036		444,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,372,507	6,676,839	26,695,668	21,970,000	4,725,668	（　0.9519） 4,498,363	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	99,963,622 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	184.00	ＲＣ7	1,288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	263 ㎡	14.6 m x 17.0 m	前面道路：都道　 28.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階を共同住宅（平均専用面積約４０㎡程度×各階４戸）の賃貸マンションを想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

内部階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.00	80.0	147.20	3,170	466,624	6.0	2,799,744
							0.0	0
2～ 7	住宅	184.00	90.0	165.60	2,372	392,803	1.0	392,803
							1.0	392,803
～

～

～

計		1,288.00	88.6	1,140.80		2,823,442		5,156,562
								2,356,818

⑨年額支払賃料	2,823,442 円　×　12ヶ月　＝　 33,881,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,881,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,694,065 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,187,239 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,156,562 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,356,818 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,136,281 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,372,507 円　　　　（　 126,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ公５賃　　　　-34	2,429 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,372 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＨ公５賃　　　　-20	2,206 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,444
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,028,000 円	338,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,016,439 円	33,881,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,704,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,676,839 円　（　　　　　　 25,387 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,288.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,970,000 円（　　　　　 83,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,372,507 円
②総費用	6,676,839 円
③純収益　①－②	26,695,668 円
④建物等に帰属する純収益	21,970,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,725,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,498,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,963,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-2

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　梛野　憲一

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

457,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市一ノ宮２丁目１３番３外				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ15	店舗、事務所、マンションが混在する商業地域	南28.9m都道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２９ｍ都道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅西方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

聖蹟桜ヶ丘駅に近接した幹線道路沿い商業地域であり今後も利便性の良い商業地域としての特性を維持し、経済
活動及び景気回復の影響も受け地価は上昇傾向で推移していくもと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接・周辺市等を含む広域的な圏域に存する駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域である。主
たる需要者は、自社ビル等の利用を目的とした一般事業者、収益物件として取得する一般事業者及び投資家や不動産業
者等である。近隣地域における路面店舗集積度はやや低いものの、駅徒歩圏であることから特に上層階は共同住宅とし
ての需要が底堅い。しかし、立地、画地規模、建物品等により価格に差異があり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域の取引は限定的であり、比準価格は隣接市からも広域的に収集、選択し、各事例地との要因格差等補修正には
留意し、対象標準地の市場性を反映した信頼性の高い価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価
格であり、賃貸市場は成熟しているものの、試算過程に想定要素を含む。本件ではより市場実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格も比較考量し、当市内他の商業地標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。ただし、物価上昇による金利
上昇懸念が不動産需給に与える影響に留意す
る必要がある。

幹線道路沿い商業地域については、経済活動
及び景気回復の影響を受け、また駅徒歩圏で
あることから地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -28	多摩市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.5m都道、中間画地		商業都立公（普通） (100,400)
b	ＨＹ　公５ -2	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m都道、西6m、角地		近商地区計画等 (100,400)
c	ＯＺ公５ -105	多摩市		更地	（　）	不整形	南西28m都道、中間画地		商業地区計画等都立公（普通） (100,500)
d	ＹＭ公５ -118	町田市		更地	（　）	ほぼ台形	東16m私道、南西4m、角地		近商高度地区3種特別用途地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 389,747	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,644	100 [ 82.9]	474,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	475,000
b	(　 ) 562,617	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	543,327	100 [ 112.3]	483,817		484,000
c	(　 ) 424,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	446,964	100 [ 93.1]	480,090		480,000
d	(　 ) 494,590	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	473,809	100 [ 98.8]	479,564		480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,586,057	6,937,555	27,648,502	22,880,000	4,768,502	（　0.9519） 4,539,137	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	100,869,711 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	184.00	ＲＣ7	1,288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	263 ㎡	14.6 m x 17.0 m	前面道路：都道　 28.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階を戸当たり平均賃貸面積約４０㎡（間取り１ＬＤＫタイプ）各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.00	80.0	147.20	3,210	472,512	6.0	2,835,072
							0.0	0
2～ 7	居宅	184.00	90.0	165.60	2,469	408,866	1.0	408,866
							1.0	408,866
～

～

～

計		1,288.00	88.6	1,140.80		2,925,708		5,288,268
								2,453,196

⑨年額支払賃料	2,925,708 円　×　12ヶ月　＝　 35,108,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,108,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,755,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,353,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,288,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,453,196 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,182,747 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,586,057 円　　　　（　 131,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫ公５賃　　　　-35	2,310 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,575 円/㎡　月額支払賃料（　 2,469 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫ公５賃　　　　-34	2,555 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,112,000 円	352,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,053,255 円	35,108,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,816,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,937,555 円　（　　　　　　 26,379 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,288.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,880,000 円（　　　　　 86,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,586,057 円
②総費用	6,937,555 円
③純収益　①－②	27,648,502 円
④建物等に帰属する純収益	22,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,768,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,539,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,869,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）