鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -17	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.7m市道、北4m、二方路		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)
b	ＨＨ公５ -14	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m 都立公（普通） (56,145)
c	ＳＹ公５ -10	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＨ公５ -12	多摩市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m 都立公（普通） (70,200)
e	ＨＨ公５ -102	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、北西4m、南西10m、三方路		２中専高度2種最高23m 地区計画等 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,484	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	211,069	100 [ 112.8]	187,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 224,013	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	217,120	100 [ 111.6]	194,552		202,000
c	(　 ) 142,681	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	165,885	100 [ 89.4]	185,554		193,000
d	(　 ) 183,918	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	182,461	100 [ 101.4]	179,942		187,000
e	(　 ) 169,377	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	158,465	100 [ 83.0]	190,922		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

多摩 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,340,774	1,734,004	6,606,770	5,540,550	1,066,220	（　0.9749） 1,039,458	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,099,067 円　　　　（　 87,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況を鑑み、２ＤＫ・４５㎡程度のファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,824	221,616	1.0	221,616
							1.0	221,616
2～ 2	住宅	135.00	95.0	128.25	1,861	238,673	1.0	238,673
							1.0	238,673
3～ 3	住宅	135.00	95.0	128.25	1,880	241,110	1.0	241,110
							1.0	241,110
～

～

計		405.00	93.3	378.00		701,399		701,399
								701,399

⑨年額支払賃料	701,399 円　×　12ヶ月　＝　 8,416,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,416,788 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,995,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	701,399 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,663 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 701,399 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 338,162 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,340,774 円　　　　（　 31,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公５賃　　　　-25	2,555 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,941 円/㎡　月額支払賃料（　 1,861 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＨ公５賃　　　　-26	1,725 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,910
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,400 円	85,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	252,504 円	8,416,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 687,200 円	85,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,734,004 円　（　　　　　　 6,593 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,540,550 円（　　　　　 21,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,340,774 円
②総費用	1,734,004 円
③純収益　①－②	6,606,770 円
④建物等に帰属する純収益	5,540,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,066,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,039,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,099,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -26

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　梛野　憲一

TEL.

鑑定評価額

51,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市関戸５丁目２５番２２				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）都立公(普通) 高度2種最高23m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東10m都道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、１０ｍ
都道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南東方

850m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防都立公(普通)
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の利便性の比較的に良い一般住宅、アパートが混在する住宅地域であり、今後も現状を維持し
、平坦地の住宅地域は根強い人気があることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接市の京王線、京王相模原線及び小田急多摩線沿線の最寄駅から徒歩圏に存する住宅地域
である。主たる需要者は、地縁性を有する圏内居住者及び都心へ通勤する一次取得者層で、周辺市からの転入や買替え
層も見られる。最寄駅である聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏の住宅地は根強い人気がある。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅総
額（土地１００㎡程度）は５，０００万円前後、土地は標準地規模（２５０㎡程度）で５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にはアパート、賃貸マンション等収益物件も見られるが、居住利便性を重視した自己居住用目的での取引が支
配的である。収益物件の多くは相続等節税目的等のために収益物件を建築するケースが多く、収益性を重視して取引さ
れることは少ない。したがって、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、さらに周辺標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（都） -13             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    191,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。ただし、物価上昇による金利
上昇懸念が不動産需給に与える影響に留意す
る必要がある。

最寄駅から徒歩園、また平坦地の住宅地域は
根強い人気があり、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

多摩 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -14	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m 都立公（普通） (56,145)
b	ＨＨ公５ -13	多摩市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
c	ＨＨ公５ -7	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
d	ＨＨ公５ -110	多摩市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,013	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	217,120	100 [ 113.0]	192,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 141,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	166,707	100 [ 87.4]	190,740		198,000
c	(　 ) 131,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.0]	166,853	100 [ 88.1]	189,390		197,000
d	(　 ) 195,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	188,052	100 [ 99.0]	189,952		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

多摩 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,591,056	1,789,581	6,801,475	5,734,050	1,067,425	（　0.9749） 1,040,633	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,125,178 円　　　　（　 87,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸４５㎡（間取り２ＤＫ）程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	135.00	90.0	121.50	1,879	228,299	1.0	228,299
							1.0	228,299
2～ 2	居宅	135.00	95.0	128.25	1,917	245,855	1.0	245,855
							1.0	245,855
3～ 3	居宅	135.00	95.0	128.25	1,936	248,292	1.0	248,292
							1.0	248,292
～

～

計		405.00	93.3	378.00		722,446		722,446
								722,446

⑨年額支払賃料	722,446 円　×　12ヶ月　＝　 8,669,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,669,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 433,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,235,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	722,446 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 722,446 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 348,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,591,056 円　　　　（　 32,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫ公５賃　　　　-32	1,725 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,960	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫ公５賃　　　　-33	1,802 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	533,400 円	88,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	260,081 円	8,669,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 711,200 円	88,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,900 円	88,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,900 円	88,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,789,581 円　（　　　　　　 6,804 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,900,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,734,050 円（　　　　　 21,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,591,056 円
②総費用	1,789,581 円
③純収益　①－②	6,801,475 円
④建物等に帰属する純収益	5,734,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,067,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,040,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,125,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,900 円／㎡）