鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公５ -26	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)
b	ＨＨ公５ -109	多摩市		建付地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)
c	ＳＹ公５ -105	多摩市		建付地	（　）	正方形	南西5.2m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＨ公５ -104	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,70)
e	ＳＹ公５ -10	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,308	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	235,517	100 [ 105.0]	224,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 205,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	203,393	100 [ 83.9]	242,423		252,000
c	(　 ) 187,159	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	162,783	100 [ 86.5]	188,188		196,000
d	(　 ) 175,261	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	176,146	100 [ 84.6]	208,210		217,000
e	(　 ) 142,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	164,569	100 [ 84.7]	194,296		202,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

多摩 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,592,970	1,517,565	6,075,405	4,785,900	1,289,505	（　0.9749） 1,257,138	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	27,936,400 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けマンション。平均占有面積４０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	90.0	108.00	1,881	203,148	1.0	203,148
							1.0	203,148
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	1,900	216,600	1.0	216,600
							1.0	216,600
3～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	1,919	218,766	1.0	218,766
							1.0	218,766
～

～

計		360.00	93.3	336.00		638,514		638,514
								638,514

⑨年額支払賃料	638,514 円　×　12ヶ月　＝　 7,662,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,662,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,279,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	638,514 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,514 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 307,844 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,592,970 円　　　　（　 33,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公５賃　　　　-28	2,313 ( 2,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公５賃　　　　-29	1,964 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,200 円	74,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	229,865 円	7,662,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 593,600 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,517,565 円　（　　　　　　 6,656 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,785,900 円（　　　　　 20,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,592,970 円
②総費用	1,517,565 円
③純収益　①－②	6,075,405 円
④建物等に帰属する純収益	4,785,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,289,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,257,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,936,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -20

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　田島　耕一

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市永山１丁目１５番２２外				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）都立公(普通) 高度2種最高23m (70,200)
	1:2	空地	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、下水	京王永山 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

京王永山駅北西方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防都立公(普通)
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅および共同住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接市の、京王相模原線、小田急多摩線等の各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需
要者は、地縁性を有する圏内居住者、都心へ通勤する一次取得者や買替え層であるが、周辺市からの転入も見られる。
駅徒歩圏で、住環境、利便性が良好であることから、需要は相対的にやや優るものと思われる。需要の中心価格帯は、
２００～２５０㎡程度の土地で総額４，０００万円～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅の中にアパート等がみられる住宅地域であるが、個人による自己利用目的での取引が一般的であ
り、収益性より居住の快適性が重視される。よって、収益性を確保できる賃料水準が形成されておらず、収益価格はや
や低位に試算された。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに
代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[ 89.3]

[104.0]
100

214,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済はウィズコロナの新たな段階へ移行し景
気が持ち直す中、物価上昇、エネルギー供給
問題など、消費の制約面の今後の変動に注意
が必要である。

駅徒歩圏内で、利便性、環境の良好な区画整
然とした住宅地域である。地域要因に特段の
変動はみられない。

近隣地域内における市場競争力は標準的と判
断される。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -9	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
b	ＹＭ公５ -22	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＹＭ公５ -11	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (60,200)
d	ＯＺ公５ -4	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	159,930	100 [ 74.6]	214,383	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 202,643	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	199,889	100 [ 93.6]	213,557		222,000
c	(　 ) 218,451	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	220,614	100 [ 90.3]	244,312		254,000
d	(　 ) 185,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	183,722	100 [ 88.4]	207,830		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

多摩 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,553,085	1,525,058	6,028,027	4,831,050	1,196,977	（　0.9749） 1,166,933	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,931,844 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度のファミリータイプ、各階３戸を想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	90.0	108.00	1,870	201,960	1.0	201,960
							1.0	201,960
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	1,890	215,460	1.0	215,460
							1.0	215,460
3～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	1,910	217,740	1.0	217,740
							1.0	217,740
～

～

計		360.00	93.3	336.00		635,160		635,160
								635,160

⑨年額支払賃料	635,160 円　×　12ヶ月　＝　 7,621,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,621,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 381,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,240,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 635,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 306,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,553,085 円　　　　（　 33,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＺ公５賃　　　　-22	1,778 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,969 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公５賃　　　　-34	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	449,400 円	74,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	228,658 円	7,621,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,200 円	74,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,525,058 円　（　　　　　　 6,689 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,831,050 円（　　　　　 21,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,553,085 円
②総費用	1,525,058 円
③純収益　①－②	6,028,027 円
④建物等に帰属する純収益	4,831,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,196,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,166,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,931,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）