鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公５ -110	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6.1m、角地		２中専高度2種最高23m (80,200)
b	ＴＡ公５ -115	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高23m 生産緑地地区 (60,200)
c	ＹＭ公５ -8	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
d	ＹＭ公５ -49	多摩市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東6m、角地		２中専高度2種最高23m 都立公園（普通） (70,200)
e	ＨＨ公５ -102	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、北西4m、南西10m、三方路		２中専高度2種最高23m 地区計画等 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,469	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	190,478	100 [ 89.1]	213,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 234,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	225,696	100 [ 109.7]	205,739		208,000
c	(　 ) 259,589	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,185	100 [ 109.9]	238,567		241,000
d	(　 ) 298,206	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	287,310	100 [ 123.2]	233,206		236,000
e	(　 ) 169,377	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	158,465	100 [ 77.1]	205,532		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

多摩 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,232,537	4,972,828	18,259,709	15,500,000	2,759,709	（　0.9749） 2,690,440	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	59,787,556 円　　　　（　 99,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	275.00	Ｓ5	1,145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	603 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの５階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	275.00	78.0	214.50	1,950	418,275	1.0	418,275
							1.0	418,275
2～ 2	住宅	275.00	88.0	242.00	1,990	481,580	1.0	481,580
							1.0	481,580
3～ 3	住宅	275.00	88.0	242.00	2,010	486,420	1.0	486,420
							1.0	486,420
4～ 4	住宅	190.00	87.0	165.30	2,030	335,559	1.0	335,559
							1.0	335,559
5～ 5	住宅	130.00	87.0	113.10	2,050	231,855	1.0	231,855
							1.0	231,855

計		1,145.00	85.3	976.90		1,953,689		1,953,689
								1,953,689

⑨年額支払賃料	1,953,689 円　×　12ヶ月　＝　 23,444,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 976.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,444,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,172,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,272,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,953,689 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,953,689 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 941,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,232,537 円　　　　（　 38,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡ公５賃　　　　-21	2,281 ( 2,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,074 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡ公５賃　　　　-22	1,944 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	250,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	703,328 円	23,444,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,000,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,972,828 円　（　　　　　　 8,247 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,145.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,500,000 円（　　　　　 25,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,232,537 円
②総費用	4,972,828 円
③純収益　①－②	18,259,709 円
④建物等に帰属する純収益	15,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,759,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,690,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,787,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -7

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　梛野　憲一

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市鶴牧２丁目２１番１７外				②地積　(㎡)	603 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ5	中層のマンション、店舗等の混在する住宅地域	北西20m都道	水道、下水	唐木田 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北２０　　
ｍ都道

交通

施設

唐木田駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩園の中層のマンションの多い住宅地域であり、利便性の良い住宅地域として今後も現状を維持し
、地価はやや強含み傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接市の小田急多摩線、京王相模原線、京王線沿線の最寄駅から徒歩圏に存する混在住宅地
域である。主たる需要者は、不動産賃貸事業を目的とする不動産事業者や一般事業者、投資家等である。唐木田駅徒歩
圏の利便性の良い地域で、用途の多様性があり需要も底堅く、地価はやや強含みで推移している。しかし、立地、画地
規模、取引当事者の属性等により価格帯に幅がある。標準地規模では㎡単価は２０万円～２５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にはアパート、賃貸マンション等収益物件が見られるが、自用と賃貸利用が混在しており、自用目的での取引
が支配的である。収益物件では相続等節税目的等のために収益物件を建築するケースのほうが多く、収益性を重視して
取引されることは少ない。したがって、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[ 88.7]

[101.0]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。ただし、物価上昇による金利
上昇懸念が不動産需給に与える影響に留意す
る必要がある。

最寄駅から徒歩園の住宅地域であり、地価は
やや強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -25	多摩市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東12m市道、南西9m、二方路		１中専高度2種最高23m (70,200)
b	ＨＨ公５ -12	多摩市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m 都立公（普通） (70,200)
c	ＴＡ公５ -115	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高23m 生産緑地地区 (60,200)
d	ＳＹ公５ -103	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東35m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m (48,114)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,215	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	178,104	100 [ 83.3]	213,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 183,918	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	182,461	100 [ 83.7]	217,994		220,000
c	(　 ) 234,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	225,696	100 [ 104.1]	216,807		219,000
d	(　 ) 92,050	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 53.7]	171,415	100 [ 79.9]	214,537		217,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -43.5	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

多摩 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,464,876	5,009,262	18,455,614	15,562,000	2,893,614	（　0.9749） 2,820,984	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	62,688,533 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	275.00	Ｓ5	1,145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	603 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約２５㎡（１Ｋ単身者向け）程度３９戸を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	275.00	78.0	214.50	1,970	422,565	1.0	422,565
							1.0	422,565
2～ 2	居宅	275.00	88.0	242.00	2,010	486,420	1.0	486,420
							1.0	486,420
3～ 3	居宅	275.00	88.0	242.00	2,030	491,260	1.0	491,260
							1.0	491,260
4～ 4	居宅	190.00	87.0	165.30	2,050	338,865	1.0	338,865
							1.0	338,865
5～ 5	居宅	130.00	87.0	113.10	2,070	234,117	1.0	234,117
							1.0	234,117

計		1,145.00	85.3	976.90		1,973,227		1,973,227
								1,973,227

⑨年額支払賃料	1,973,227 円　×　12ヶ月　＝　 23,678,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 976.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,678,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,183,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,494,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,973,227 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,973,227 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 951,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,464,876 円　　　　（　 38,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫ公５賃　　　　-26	2,100 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,097 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫ公５賃　　　　-27	2,347 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,506,000 円	251,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	710,362 円	23,678,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,008,000 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,009,262 円　（　　　　　　 8,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 1,145.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,562,000 円（　　　　　 25,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,464,876 円
②総費用	5,009,262 円
③純収益　①－②	18,455,614 円
④建物等に帰属する純収益	15,562,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,893,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,820,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,688,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）