鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -8	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
b	ＳＹ公５ -16	多摩市		建付地	（　）	台形	南西6m市道、南東6m、角地		２中専高度2種最高23m (80,200)
c	ＯＺ公５ -4	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公５ -6	多摩市		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
e	ＨＨ公５ -108	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,730	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,190	100 [ 77.7]	233,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 170,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	167,268	100 [ 70.8]	236,254		239,000
c	(　 ) 185,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	183,722	100 [ 82.8]	221,886		224,000
d	(　 ) 150,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	167,553	100 [ 71.1]	235,658		238,000
e	(　 ) 179,859	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,758	100 [ 76.0]	237,839		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

多摩 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,968,916	2,063,193	7,905,723	6,643,500	1,262,223	（　0.9505） 1,199,743	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	26,660,956 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	Ｓ3F1B	470.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高29m	70 ％	300 ％	240 ％	236 ㎡	14.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５６㎡程度のファミリータイプ８戸（半地下部分含む）を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	住宅	117.70	95.0	111.82	1,841	205,861	1.0	205,861
							1.0	205,861
1～ 1	住宅	117.70	95.0	111.82	1,860	207,985	1.0	207,985
							1.0	207,985
2～ 2	住宅	117.70	95.0	111.82	1,898	212,234	1.0	212,234
							1.0	212,234
3～ 3	住宅	117.70	95.0	111.82	1,898	212,234	1.0	212,234
							1.0	212,234
～

計		470.80	95.0	447.28		838,314		838,314
								838,314

⑨年額支払賃料	838,314 円　×　12ヶ月　＝　 10,059,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 447.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,059,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 502,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,556,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	838,314 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 838,314 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 404,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,968,916 円　　　　（　 42,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫ公５賃　　　　-24	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫ公５賃　　　　-25	2,279 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	618,000 円	103,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	301,793 円	10,059,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 824,000 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,193 円　（　　　　　　 8,742 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 470.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,643,500 円（　　　　　 28,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,968,916 円
②総費用	2,063,193 円
③純収益　①－②	7,905,723 円
④建物等に帰属する純収益	6,643,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,262,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,199,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,660,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -5

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　田島　耕一

TEL.

鑑定評価額

54,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市落合１丁目２２番７				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高29m (70,240)
	1:1	共同住宅ＳＲＣ3F1B	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	京王多摩センター 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

京王多摩センター駅南
東方
800m

法令

規制

２住居
(70,240)
準防
高度3種最高29m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅および共同住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接市に存し、小田急多摩線、京王線、京王相模原線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。
同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する一次取得者や買替え層、賃貸住宅建設目的の不
動産業者、投資家等である。用途の多様性があることから、需要は底堅い。市場における中心価格帯は、標準的な画地
の土地で５，０００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅および共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺の取引は自己使用目的が主であり、収益物件は主
として節税対策や土地活用の観点から建設されたもので、収益性を確保できる賃料水準の形成が困難であることから、
収益価格はやや低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さら
に代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[ 80.8]

[101.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済はウィズコロナの新たな段階へ移行し景
気が持ち直す中、物価上昇、エネルギー供給
問題など、消費の制約面の今後の変動に注意
が必要である。

駅徒歩圏内で、利便性の良好な住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動はみられない。

近隣地域内における市場競争力は標準的と判
断される。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公５ -110	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6.1m、角地		２中専高度2種最高23m (80,200)
b	ＯＺ公５ -4	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
c	ＨＨ公５ -12	多摩市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m 都立公（普通） (70,200)
d	ＨＨ公５ -8	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,469	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	190,478	100 [ 75.0]	253,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 185,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	183,722	100 [ 80.9]	227,098		229,000
c	(　 ) 183,918	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	182,461	100 [ 81.6]	223,604		226,000
d	(　 ) 181,730	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,190	100 [ 79.5]	227,912		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

多摩 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,345,250	2,153,486	8,191,764	6,966,000	1,225,764	（　0.9505） 1,165,089	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,890,867 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	Ｓ3F1B	470.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高29m	70 ％	300 ％	240 ％	236 ㎡	14.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

面積５６㎡程度のファミリータイプ８戸（半地下部分含む）を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	住宅	117.70	95.0	111.82	1,880	210,222	1.0	210,222
							1.0	210,222
1～ 1	住宅	117.70	95.0	111.82	1,940	216,931	1.0	216,931
							1.0	216,931
2～ 2	住宅	117.70	95.0	111.82	1,980	221,404	1.0	221,404
							1.0	221,404
3～ 3	住宅	117.70	95.0	111.82	1,980	221,404	1.0	221,404
							1.0	221,404
～

計		470.80	95.0	447.28		869,961		869,961
								869,961

⑨年額支払賃料	869,961 円　×　12ヶ月　＝　 10,439,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 447.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,439,532 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,917,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	869,961 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 869,961 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 419,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,345,250 円　　　　（　 43,836 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡ公５賃　　　　-27	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡ公５賃　　　　-28	2,213 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,192
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	313,186 円	10,439,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 864,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,153,486 円　（　　　　　　 9,125 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 470.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,966,000 円（　　　　　 29,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,345,250 円
②総費用	2,153,486 円
③純収益　①－②	8,191,764 円
④建物等に帰属する純収益	6,966,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,225,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,165,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,890,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）