鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公５ -6	多摩市		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
b	ＨＨ公５ -13	多摩市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
c	ＹＭ公５ -39	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公５ -16	多摩市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＹＭ公５ -27	多摩市		建付地	（　）	袋地等	南3.9m市道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	167,553	100 [ 106.7]	157,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 141,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	166,707	100 [ 108.8]	153,223		156,000
c	(　 ) 165,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	157,616	100 [ 100.4]	156,988		160,000
d	(　 ) 158,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	155,032	100 [ 92.4]	167,784		171,000
e	(　 ) 142,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	159,514	100 [ 104.4]	152,791		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

多摩 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,826,726	1,844,215	6,982,511	6,039,100	943,411	（　0.9725） 917,467	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,388,156 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.00	ＬＳ3	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.7 m x 20.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建て、平均専有面積５５㎡程度のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	164.00	100.0	164.00	1,473	241,572	1.0	241,572
							1.0	241,572
2～ 2	居宅	164.00	100.0	164.00	1,519	249,116	1.0	249,116
							1.0	249,116
3～ 3	居宅	164.00	100.0	164.00	1,534	251,576	1.0	251,576
							1.0	251,576
～

～

計		492.00	100.0	492.00		742,264		742,264
								742,264

⑨年額支払賃料	742,264 円　×　12ヶ月　＝　 8,907,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,907,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 445,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,461,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	742,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 742,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 357,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,826,726 円　　　　（　 28,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公５賃　　　　-25	1,616 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,519 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＨ公５賃　　　　-26	1,415 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	553,200 円	92,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	267,215 円	8,907,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 737,600 円	92,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	92,200 円	92,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,200 円	92,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,844,215 円　（　　　　　　 6,047 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,200,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 45 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,039,100 円（　　　　　 19,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,826,726 円
②総費用	1,844,215 円
③純収益　①－②	6,982,511 円
④建物等に帰属する純収益	6,039,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	943,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,388,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多摩 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -3

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　小澤　勝実

TEL.

鑑定評価額

48,500,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市大字和田１３９番１				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	住宅等のほか空地も多い区画整理済の住宅地域	西10.5m市道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　１０．
５ｍ市道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南西方

2.0km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな変動要因は見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市を中心に隣接周辺市に存し、鉄道駅からバス便利用となる、戸建住宅を中心に共同住宅も散見さ
れる住宅地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する一次取得者が大半を占め
る。バス便地域であるため利便性はやや劣るが、需要は底堅い。市場における中心となる価格帯は、標準的画地程度の
土地で４，５００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域で、収益性よりも住環境等が重視される地域である
。収益物件については、土地活用の観点から建設されたものが多い。対象不動産は交通利便性に劣り、土地価格に見合
う賃料収入が得られないことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場性を適正に反映する
比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[117.9]

[102.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の持ち直しが期待される一方、物価上昇
、金融資本市場の変動、ウクライナ情勢の長
期化等に注意する必要がある。

住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動は認められない。当面は現状維持で
推移するものと予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公５ -108	多摩市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
b	ＹＭ公５ -39	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
c	ＳＹ公５ -26	多摩市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.1m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
d	ＨＨ公５ -106	多摩市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	144,317	100 [ 89.2]	161,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 165,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	157,616	100 [ 94.0]	167,677		171,000
c	(　 ) 157,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	150,151	100 [ 100.5]	149,404		152,000
d	(　 ) 133,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.8]	142,372	100 [ 91.0]	156,453		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

多摩 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,689,430	1,800,857	6,888,573	5,875,350	1,013,223	（　0.9725） 985,359	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,896,867 円　　　　（　 71,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.00	ＬＳ3	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.7 m x 20.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均貸室面積５５㎡程度・２ＬＤＫ）各階３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	164.00	100.0	164.00	1,466	240,424	1.0	240,424
							1.0	240,424
2～ 2	居宅	164.00	100.0	164.00	1,511	247,804	1.0	247,804
							1.0	247,804
3～ 3	居宅	164.00	100.0	164.00	1,526	250,264	1.0	250,264
							1.0	250,264
～

～

計		492.00	100.0	492.00		738,492		738,492
								738,492

⑨年額支払賃料	738,492 円　×　12ヶ月　＝　 8,861,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,861,904 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 531,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,330,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	738,492 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 738,492 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 352,298 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,689,430 円　　　　（　 28,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公５賃　　　　-26	1,415 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,511 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公５賃　　　　-32	1,479 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	538,200 円	89,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	265,857 円	8,861,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 717,600 円	89,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,700 円	89,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,700 円	89,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,800,857 円　（　　　　　　 5,904 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 45 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,875,350 円（　　　　　 19,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,689,430 円
②総費用	1,800,857 円
③純収益　①－②	6,888,573 円
④建物等に帰属する純収益	5,875,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,013,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	985,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,896,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,800 円／㎡）