別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 武蔵村山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -11 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市中原２丁目１０番１４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに、 アパートも見られる 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 西武立川 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 西武立川駅北西方 4.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅主体に共同住宅、若干の作業所等が混在しており、当分現状の混在状態のままで推移していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武立川駅、箱根ケ崎駅のほか西武拝島線・八高線各駅からバス便の武蔵村山市の住宅地域である。主た る需要者は同一需給圏内に居住する一次取得層等である。近隣地域及び周辺地域は交通接近性に劣るが、新青梅街道背 後に位置しやや利便であるため潜在需要はあり、不動産需要は持ち直している。新築戸建物件の取引は、３，０００万 円～３，５００万円、土地は１，５００万円～２，０００万円が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした地域で、賃貸中の共同住宅は少なく賃貸経営が成り立たないため収益価格は非適用とした。居住 の快適性や利便性が重視され、自己使用目的の宅地取引を中心に地価が形成され、それが需給当事者の指標ともなる地 域であり比準価格の規範性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [106.0] [104.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も小さく不 動産市況は回復傾向にある。地価は横ばいか ら上昇の兆しも見られるが都心からの移転需 要は限定的。 大規模店舗にも近く、交通利便性が極めて劣 るものの、不動産市況は回復しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％