鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡＲ公５ -15	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.9m市道、南東4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	ＴＯＭ公５ -1	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
d	ＭＡＲ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m市道、西10m、角地		近商高度地区2種 (95,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,661	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	194,070	100 [ 88.3]	219,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 216,795	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	225,065	100 [ 108.1]	208,201		206,000
c	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 112.5]	204,763		203,000
d	(　 ) 256,836	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	250,353	100 [ 121.1]	206,732		205,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,233,160	2,881,100	9,352,060	5,874,180	3,477,880	（　0.9756） 3,393,020	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	78,907,442 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	65 ％	200 ％	173 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,700	1,080,000	5.0	5,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,080,000		5,400,000
								0

⑨年額支払賃料	1,080,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,960,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 777,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,182,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,400,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,233,160 円　　　　（　 18,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-33	2,867 ( 2,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	2,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,711 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-34	3,674 ( 3,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [121.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	2,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	531,600 円	88,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	388,800 円	12,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 726,500 円	88,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,881,100 円　（　　　　　　 4,359 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,600,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,874,180 円（　　　　　 8,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,233,160 円
②総費用	2,881,100 円
③純収益　①－②	9,352,060 円
④建物等に帰属する純収益	5,874,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,477,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,393,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,907,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東久留米 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 5-4

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　三角　誠

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市中央町５丁目４５８番９｢中央町５－１３－２８｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (65,173)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、共同住宅等が見られる都道沿いの商業地域	西16m都道	水道、ガス、下水	東久留米 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東久留米駅　南西方

2.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市及び周辺市の幹線道路ないしは準幹線道沿いに存する路線商業地域、商住混在地域であり、
需要者については規模にも左右されるが、地元企業や沿道サービス型店舗を展開する法人等が想定される。コロナ禍に
おける行動自粛時期においては不動産需要は低迷していたが、その後はウィズコロナによる経済活動の再開にともない
新規需要も増え、ほぼコロナ禍以前の状況にまで回復している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域の繁華性や商圏等の立地特性を考慮すると、賃貸用収益物件の運営を目的とする需要は少なく、
また、建築される建物等も個別性が強くなるため、自用の店舗や事業所敷地に対する需要が中心となる。よって実証性
並びに価格牽連性を有する取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 215,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[ 99.0]
100

202,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に不動産需要は好調ではあるが
、今後の金利動向、国内外の経済情勢等によ
り先行きはやや不透明である。

幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要
因に特段の変化は認められないが、一般的要
因の影響により地価は緩やかな回復傾向にあ
る。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＭ公５ -1	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
b	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
c	ＡＫＩ公５ -16	東大和市		更地	（　）	台形	北16m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
d	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,795	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	225,065	100 [ 109.1]	206,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 109.2]	210,951		209,000
c	(　 ) 286,658	100 [ 130.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	233,272	100 [ 104.0]	224,300		222,000
d	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 121.2]	210,224		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,834,450	2,834,428	9,000,022	5,691,700	3,308,322	（　0.9764） 3,230,246	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	75,122,000 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	65 ％	200 ％	173 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,612	1,044,800	5.0	5,224,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,044,800		5,224,000
								0

⑨年額支払賃料	1,044,800 円　×　12ヶ月　＝　 12,537,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,537,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,785,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,224,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,834,450 円　　　　（　 17,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＩＳ公５賃貸　　　　-25	2,654 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,623 円/㎡　月額支払賃料（　 2,612 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＩＳ公５賃貸　　　　-26	2,261 ( 2,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,561
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	519,000 円	86,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	376,128 円	12,537,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,300 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,834,428 円　（　　　　　　 4,288 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,691,700 円（　　　　　 8,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,834,450 円
②総費用	2,834,428 円
③純収益　①－②	9,000,022 円
④建物等に帰属する純収益	5,691,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,308,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,230,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,122,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）