鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -16	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＴＯＭ公５ -2	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m道路、北4.4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＯＫＡ公５ -4	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (30,60)
d	ＯＫＡ公５ -8	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、西4.5m、北4.5m、三方路		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＴＯＭ公５ -20	東久留米市		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、北5.6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,563	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	193,279	100 [ 105.5]	183,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 189,238	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	179,785	100 [ 105.6]	170,251		170,000
c	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	179,118	100 [ 100.7]	177,873		178,000
d	(　 ) 165,941	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	160,257	100 [ 94.9]	168,869		169,000
e	(　 ) 171,272	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	165,837	100 [ 98.8]	167,851		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

東久留米 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,697,376	519,727	2,177,649	1,660,120	517,529	（　0.9725） 503,297	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,184,378 円　　　　（　 93,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.40	ＬＳ2	136.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区1種特別工業地区	70 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	9.4 m x 12.8 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模住戸（貸室面積約３４㎡、１ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下、ＰＳ・ＭＢ等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.40	98.0	67.03	1,690	113,281	1.0	113,281
							1.0	113,281
2～ 2	住宅	68.40	98.0	67.03	1,730	115,962	1.0	115,962
							1.0	115,962
～

～

～

計		136.80	98.0	134.06		229,243		229,243
								229,243

⑨年額支払賃料	229,243 円　×　12ヶ月　＝　 2,750,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,750,916 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,585,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	229,243 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,243 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,360 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,697,376 円　　　　（　 22,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴОＢ公５賃貸　　　　-54	1,787 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴОＢ公５賃貸　　　　-55	1,693 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,682
c	ＴОＢ公５賃貸　　　　-56	1,641 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,697

東久留米 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200 円	24,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	82,527 円	2,750,916　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,400 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,727 円　（　　　　　　 4,331 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 136.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,660,120 円（　　　　　 13,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,697,376 円
②総費用	519,727 円
③純収益　①－②	2,177,649 円
④建物等に帰属する純収益	1,660,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	503,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,184,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東久留米 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -22

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　北川　晋大

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市前沢３丁目１０７６番５｢前沢３－１－１７｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区1種特別工業地区 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか小工場が混在する地域	北4m私道	水道、ガス、下水	花小金井 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ私
道

交通

施設

花小金井駅北方

2.4km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区1種
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや距離のある事業所等も混在する住宅地域である。価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見
られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市及び周辺市における西武線各線沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都
心もしくは周辺エリアへの通勤者が主である。最寄駅からやや距離があり利便性が劣るが、東京郊外の住宅地として一
定の需要が見込める地域である。感染症の影響が緩和されるなかで、改善する景況感等を反映して、地価水準は上昇基
調となっている。周辺の新規分譲戸建住宅は、地積１２０㎡程度で総額３，０００万円台が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、低層住宅地域に存し、住宅用途の自用目的の取引が支配的である。周辺にはアパート等の賃貸物件も一部見
られるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試
算されており実証的である。よって、住宅地としての市場の特性がより反映された比準価格を重視し、収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東久留米 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 192,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[109.9]

[100.0]
100

174,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、感染症の影響が緩和されるなかで、
緩やかに持ち直している。東久留米市の人口
は概ね横ばい傾向で推移している。

駅からやや距離のある住宅地域であり、地域
要因に特段の変動はない。景況感等を反映し
て、地価は上昇基調となっている。

近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場
競争力は普通である。個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -16	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＫＡ公５ -11	東久留米市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
c	ＯＫＡ公５ -12	東久留米市		更地	（　）	正方形	西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＯＭ公５ -28	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (30,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,563	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	193,279	100 [ 105.5]	183,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 161,091	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	182,033	100 [ 108.0]	168,549		169,000
c	(　 ) 179,702	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	178,469	100 [ 107.7]	165,709		166,000
d	(　 ) 198,054	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	196,877	100 [ 112.2]	175,470		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

東久留米 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,713,143	523,410	2,189,733	1,673,840	515,893	（　0.9725） 501,706	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,149,022 円　　　　（　 92,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.40	ＬＳ2	136.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区1種特別工業地区	70 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	9.4 m x 12.8 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模住戸（貸室面積約３４㎡・１ＬＤＫ）

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外廊下、外階段タイプの共同住宅で標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.40	98.0	67.03	1,700	113,951	1.0	113,951
							1.0	113,951
2～ 2	住宅	68.40	98.0	67.03	1,740	116,632	1.0	116,632
							1.0	116,632
～

～

～

計		136.80	98.0	134.06		230,583		230,583
								230,583

⑨年額支払賃料	230,583 円　×　12ヶ月　＝　 2,766,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,766,996 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,600,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,583 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 230,583 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,713,143 円　　　　（　 22,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＴ公５賃貸　　　　-13	1,524 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＩＴ公５賃貸　　　　-14	1,585 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,872
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,400 円	24,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	83,010 円	2,766,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,000 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,410 円　（　　　　　　 4,362 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 136.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,673,840 円（　　　　　 13,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,713,143 円
②総費用	523,410 円
③純収益　①－②	2,189,733 円
④建物等に帰属する純収益	1,673,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	515,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,149,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,900 円／㎡）