別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東久留米 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東久留米 -13 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　岡田　章義   TEL.

鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東久留米市南沢５丁目１７８９番８ ｢南沢５－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 ひばりヶ丘駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市及び隣接市の西武各線沿線の駅から主としてバス便が利用される住宅地域である。主たる需 要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。交通利便性がやや劣る地域であるが、大型ショッピングセ ンタ－が立地しており、バス便の数は充実している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額４千万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。本件では、居 住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。尚、戸建住宅の中に共同住宅も見られる地域であるが、事業収支の観点から収益還元法は非 適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東久留米 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    192,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 94.3] [102.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の沈静化傾向と各種の政策効果により 、景気は持ち直しているが、物価上昇、金融 資本市場の動向等に注視が必要である。 地域の発展または衰退を促す地域要因の変化 は特にない。 標準的な画地であり、代替、競争関係にある 他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に ついて、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％