鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -16	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＫＡ公５ -11	東久留米市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
c	ＯＫＡ公５ -12	東久留米市		更地	（　）	正方形	西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＯＭ公５ -28	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (30,60)
e	ＳＡＫ公５ -21	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,563	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	193,279	100 [ 96.0]	201,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 161,091	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	182,033	100 [ 97.9]	185,938		190,000
c	(　 ) 179,702	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	178,469	100 [ 98.0]	182,111		186,000
d	(　 ) 198,054	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	196,877	100 [ 102.8]	191,515		195,000
e	(　 ) 221,320	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	223,533	100 [ 116.2]	192,369		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

東久留米 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,044,569	1,683,827	6,360,742	5,249,790	1,110,952	（　0.9505） 1,055,960	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,465,778 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	Ｓ3	388.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリータイプ（平均貸室面積約３８㎡・１ＬＤＫ）

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外廊下、外階段タイプの共同住宅で標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	155.00	98.0	151.90	1,770	268,863	1.0	268,863
							1.0	268,863
2～ 2	住宅	155.00	98.0	151.90	1,810	274,939	1.0	274,939
							1.0	274,939
3～ 3	住宅	78.00	98.0	76.44	1,830	139,885	1.0	139,885
							1.0	139,885
～

～

計		388.00	98.0	380.24		683,687		683,687
								683,687

⑨年額支払賃料	683,687 円　×　12ヶ月　＝　 8,204,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,204,244 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,711,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	683,687 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 683,687 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 326,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,044,569 円　　　　（　 30,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＴ公５賃貸　　　　-13	1,524 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,888 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＩＴ公５賃貸　　　　-14	1,585 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,969
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	491,400 円	81,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	246,127 円	8,204,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 671,500 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,683,827 円　（　　　　　　 6,378 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 388.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,249,790 円（　　　　　 19,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,044,569 円
②総費用	1,683,827 円
③純収益　①－②	6,360,742 円
④建物等に帰属する純収益	5,249,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,055,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,465,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東久留米 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -11

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　半澤　恵美

TEL.

鑑定評価額

51,500,000 円

１㎡当たりの価格

195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市前沢５丁目２９番２｢前沢５－２９－２１｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	花小金井 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

花小金井駅北方

2.0km

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状維持を基調として推移していくも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市のうち、主に西武線沿線の標準住宅地域と把握される。需要者は勤労世帯の
一次取得者が中心である。最寄駅からバス利用圏であるが、区画整然として概ね良好な住環境が維持されており、需要
は底堅い。各種政策の下支えなどを背景に、地価は上昇基調で推移している。市場における中心価格帯は、１２０㎡程
度の土地で２，０００万円台前半、新築戸建住宅の場合で総額４，０００万円内外と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅からやや距離のある低層戸建住宅が建ち並ぶ標準住宅地域であり、周辺にはアパート等も散見される
ものの、その収益性は低位で、地価と収益価格との関連性は低い。土地取引は自用目的が支配的で土地価格を形成する
主要な指標は居住の快適性や利便性等と認められる。したがって、実証的かつ住宅地としての市場の実態を反映した比
準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東久留米 -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    194,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

持続的低金利が下支えとなり、国内の不動産
市況は概ね堅調に推移しているが、金融政策
転換の兆しが市場に警戒感をもたらす可能性
が認められる。

最寄駅から距離があるが、住環境の良好な住
宅地域であり、地域要因に特段の変動はない
。不動産市況の基調を反映して、地価は上昇
傾向にある。

接道方位の優位性を有するものの、地域にお
いては概ね標準的な画地である。個別的要因
に変動はなく、市場競争力は普通程度である
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -16	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＴＯＭ公５ -28	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (30,60)
c	ＯＫＡ公５ -18	東久留米市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
d	ＴＯＭ公５ -2	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m道路、北4.4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,563	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	193,279	100 [ 96.0]	201,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 198,054	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	196,877	100 [ 105.6]	186,437		190,000
c	(　 ) 145,208	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	173,225	100 [ 90.0]	192,472		196,000
d	(　 ) 189,238	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	179,785	100 [ 97.0]	185,345		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

東久留米 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,910,467	1,679,824	6,230,643	5,249,790	980,853	（　0.9505） 932,301	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,717,800 円　　　　（　 78,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	Ｓ3	388.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３８㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定しＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	155.00	98.0	151.90	1,730	262,787	1.0	262,787
							1.0	262,787
2～ 2	住宅	155.00	98.0	151.90	1,780	270,382	1.0	270,382
							1.0	270,382
3～ 3	住宅	78.00	98.0	76.44	1,820	139,121	1.0	139,121
							1.0	139,121
～

～

計		388.00	98.0	380.24		672,290		672,290
								672,290

⑨年額支払賃料	672,290 円　×　12ヶ月　＝　 8,067,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,067,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 484,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,583,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	672,290 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 672,290 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 320,716 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,910,467 円　　　　（　 29,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-25	1,626 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-26	1,993 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	100 [ 97.0]	1,889
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	491,400 円	81,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	242,024 円	8,067,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 671,500 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,679,824 円　（　　　　　　 6,363 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 388.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,249,790 円（　　　　　 19,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,910,467 円
②総費用	1,679,824 円
③純収益　①－②	6,230,643 円
④建物等に帰属する純収益	5,249,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	980,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	932,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,717,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,500 円／㎡）