鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

清瀬 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公５ -19	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (85,218)
b	ＯＫＡ公５ -13	東久留米市		貸家建付地	（　）	長方形	南9.6m都道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＵＴ公５ -24	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,360)
e	ＭＡＲ公５ -25	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,181	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,196	100 [ 79.6]	290,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 343,070	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,471	100 [ 118.5]	291,537		292,000
c	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 88.1]	289,208		289,000
d	(　 ) 361,413	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	362,497	100 [ 121.3]	298,843		299,000
e	(　 ) 330,958	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,613	100 [ 111.3]	298,844		299,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

清瀬 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,761,536	2,938,353	11,823,183	9,709,000	2,114,183	（　0.9526） 2,013,971	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	45,772,068 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.94	ＲＣ6	629.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	14.0 m x 16.5 m	前面道路：都道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上層階は各階１ＬＤＫ（４０㎡程度）及び２ＬＤＫ（５２㎡程度）の住戸を想定

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.94	92.7	112.14	3,000	336,420	6.0	2,018,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	101.69	91.3	92.89	1,915	177,884	1.0	177,884
							1.0	177,884
3～ 5	住宅	101.69	91.3	92.89	1,945	180,671	1.0	180,671
							1.0	180,671
6～ 6	住宅	101.69	91.3	92.89	1,985	184,387	1.0	184,387
							1.0	184,387
～

計		629.39	91.6	576.59		1,240,704		2,922,804
								904,284

⑨年額支払賃料	1,240,704 円　×　12ヶ月　＝　 14,888,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,888,448 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 595,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,292,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,922,804 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 904,284 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 440,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,761,536 円　　　　（　 74,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴОＢ公５賃貸　　　　-37	2,257 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [113.0]	100 [102.0]	2,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,998 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴОＢ公５賃貸　　　　-38	2,059 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,991
c	ＴОＢ公５賃貸　　　　-39	1,844 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,887

清瀬 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	876,000 円	146,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	446,653 円	14,888,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,204,500 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,938,353 円　（　　　　　　 14,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 629.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,709,000 円（　　　　　 49,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,761,536 円
②総費用	2,938,353 円
③純収益　①－②	11,823,183 円
④建物等に帰属する純収益	9,709,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,114,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,013,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,772,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
清瀬 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清瀬 5-2

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　斉藤　直行

TEL.

鑑定評価額

54,200,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清瀬市松山１丁目９８５番２｢松山１－１２－１５｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ7F1B	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西8m都道	水道、ガス、下水	清瀬 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ都道

交通

施設

清瀬駅西方

270m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小金井街道沿いについては商機能の衰退傾向が見られるが、一方で、上層階に共同住宅を有する建物が徐々に増
加するなど、容積の有効活用は進んでいる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね清瀬市及びその周辺市のうち、西武線沿線の駅近の幹線道路沿いの商業地域がその中心である。需
要者は、地場の中小法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や個人投資家、共同住宅建設目的
の事業者等が想定される。一般的要因の影響により、住宅地と比較すると上昇の程度が弱いものの、同一需給圏内の商
業地の地価について、やや上昇傾向が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する駅近かつ幹線道路沿いの商業地域においては、多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も少
なからず認められ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなっている。よって、本件においては、実証性の高い比準
価格を中心としつつも、対象標準地の収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 423,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[154.8]

[100.0]
100

275,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は、住宅地域においては堅調に推
移しているが、商業系用途については回復基
調にありつつも先行き不透明感が一部拭えな
い状況にある。

駅近かつ幹線道路沿いの商業地域で、地域要
因に変化はみられない。一般的要因の影響を
受け、地価はやや上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

清瀬 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＳＡＩ公５ -19	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (85,218)
c	ＭＡＲ公５ -3	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m市道、西10m、角地		近商高度地区2種 (95,200)
d	ＳＡＩ公５ -35	国立市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、西4m、角地		近商高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 91.0]	279,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 234,181	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,196	100 [ 78.0]	296,405		296,000
c	(　 ) 221,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	216,667	100 [ 83.7]	258,861		259,000
d	(　 ) 432,770	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	418,756	100 [ 131.2]	319,174		319,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

清瀬 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,812,128	2,944,440	11,867,688	9,709,000	2,158,688	（　0.9526） 2,056,366	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,735,591 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.94	ＲＣ6	629.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	14.0 m x 16.5 m	前面道路：都道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上層階は各階１ＬＤＫタイプ（４０㎡程度）及び２ＬＤＫタイプ（５２㎡程度）の住戸を想定

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.94	92.7	112.14	3,000	336,420	6.0	2,018,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	101.69	91.3	92.89	1,930	179,278	1.0	179,278
							1.0	179,278
3～ 5	住宅	101.69	91.3	92.89	1,990	184,851	1.0	184,851
							1.0	184,851
6～ 6	住宅	101.69	91.3	92.89	2,020	187,638	1.0	187,638
							1.0	187,638
～

計		629.39	91.6	576.59		1,257,889		2,939,989
								921,469

⑨年額支払賃料	1,257,889 円　×　12ヶ月　＝　 15,094,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,094,668 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 754,733 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,339,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,939,989 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 921,469 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 444,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,812,128 円　　　　（　 75,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公５賃貸　　　　-35	2,221 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,013 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公５賃貸　　　　-38	1,795 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,889
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清瀬 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	876,000 円	146,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	452,840 円	15,094,668　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,204,500 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,944,440 円　（　　　　　　 14,946 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 629.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,709,000 円（　　　　　 49,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,812,128 円
②総費用	2,944,440 円
③純収益　①－②	11,867,688 円
④建物等に帰属する純収益	9,709,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,158,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,056,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,438 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,735,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）