鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

清瀬 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公５ -15	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＳＡＩ公５ -26	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＫＩＴ公５ -22	清瀬市		建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	ＫＩＴ公５ -14	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
e	ＳＡＩ公５ -5	清瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,953	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	223,510	100 [ 117.4]	190,383	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 199,637	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	198,846	100 [ 93.1]	213,583		224,000
c	(　 ) 205,080	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	196,681	100 [ 101.9]	193,014		203,000
d	(　 ) 193,887	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	186,508	100 [ 96.0]	194,279		204,000
e	(　 ) 154,836	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	150,221	100 [ 79.9]	188,011		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

清瀬 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,663,743	1,200,461	4,463,282	3,781,900	681,382	（　0.9749） 664,279	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,761,756 円　　　　（　 93,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	12.7 m x 12.0 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	98.0	88.20	1,770	156,114	1.0	156,114
							1.0	156,114
2～ 2	住宅	90.00	98.0	88.20	1,800	158,760	1.0	158,760
							1.0	158,760
3～ 3	住宅	90.00	98.0	88.20	1,830	161,406	1.0	161,406
							1.0	161,406
～

～

計		270.00	98.0	264.60		476,280		476,280
								476,280

⑨年額支払賃料	476,280 円　×　12ヶ月　＝　 5,715,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,715,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,429,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 476,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 229,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,663,743 円　　　　（　 35,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公５賃貸　　　　-29	1,851 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公５賃貸　　　　-30	1,567 ( 1,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,649
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清瀬 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	59,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	171,461 円	5,715,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,700 円	59,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,000 円	59,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,000 円	59,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,200,461 円　（　　　　　　 7,598 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,900 円（　　　　　 23,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,663,743 円
②総費用	1,200,461 円
③純収益　①－②	4,463,282 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	681,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	664,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,761,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
清瀬 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清瀬 -13

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　富岡　次郎

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清瀬市中清戸２丁目６８５番２				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	共同住宅ＬＳ2	住宅、アパートが混在する街道沿いの住宅地域	南東12m都道、北東側道	水道、ガス、下水	清瀬 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基本方位北　　　１
２ｍ都道

交通

施設

清瀬駅北東方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や農家住宅等が混在する志木街道沿いの古くからの住宅地域である。特別な変動要因も見当たらないこ
とから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、清瀬市及びその周辺市の西武線沿線の住宅地域がその中心である。典型的な需要者は一般住宅取得目的
の者に代表されるが、地縁的選好性を有する者がその中心になるものと判断される。地域は、日枝神社や長命寺などの
神社仏閣が見られる古くからの街道沿いにあって、住宅需要は底堅いものがある。土地取引の相場は坪６５万～７０万
円程度で、周辺地域における新築建売住宅については、このところ４千万円を超える物件が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅や農家住宅のほか共同住宅や居宅兼事務所などが見られる街道沿いの地域に所在している。多種
多様な需要が混在するものの、取引は一般住宅取得目的等自用目的の取引が殆どである。需要者は収益性よりも居住の
快適性や利便性等を重視して価格決定する傾向にある。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用すること
とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　清瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 180,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[105.0]

100
[ 89.4]

[105.0]
100

204,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価
格は上昇したが、低金利や共働世帯の増加、
住に対する意識の変化等を背景に需要は堅調
に推移してきた。

志木街道沿いの住宅色の濃い地域。地域要因
に特別な変動はないが、地価は一般的要因の
影響を受けて上昇となった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

清瀬 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公５ -15	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＳＡＩ公５ -8	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	ＫＩＴ公５ -25	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＫＩＴ公５ -23	清瀬市		建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,953	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	223,510	100 [ 114.5]	195,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 182,057	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	190,575	100 [ 96.6]	197,283		207,000
c	(　 ) 172,034	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,504	100 [ 89.4]	189,602		199,000
d	(　 ) 199,277	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	190,926	100 [ 99.9]	191,117		201,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

清瀬 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,506,417	1,166,998	4,339,419	3,653,700	685,719	（　0.9749） 668,507	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,855,711 円　　　　（　 94,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	12.7 m x 12.0 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４５㎡程度の１ＬＤＫタイプの住戸を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	98.0	88.20	1,730	152,586	1.0	152,586
							1.0	152,586
2～ 2	住宅	90.00	98.0	88.20	1,760	155,232	1.0	155,232
							1.0	155,232
3～ 3	住宅	90.00	98.0	88.20	1,760	155,232	1.0	155,232
							1.0	155,232
～

～

計		270.00	98.0	264.60		463,050		463,050
								463,050

⑨年額支払賃料	463,050 円　×　12ヶ月　＝　 5,556,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,556,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,278,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	463,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 463,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 223,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,506,417 円　　　　（　 34,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-18	1,526 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	1,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,836 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＯＭ公５賃貸　　　　-7	1,549 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,773
c	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-19	1,795 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,864

清瀬 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	57,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	166,698 円	5,556,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,200 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,166,998 円　（　　　　　　 7,386 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,653,700 円（　　　　　 23,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,506,417 円
②総費用	1,166,998 円
③純収益　①－②	4,339,419 円
④建物等に帰属する純収益	3,653,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	685,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	668,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,855,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,000 円／㎡）