別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 清瀬 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清瀬 -10 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　斉藤　直行   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清瀬市中清戸４丁目９３１番２３ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か農地も多い住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 清瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 清瀬駅　北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で畑も多くみられるが、周辺では宅地開発や土地区画整理事業が施行さ れており、将来的には徐々に住環境の良好なエリアとして熟成が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清瀬市及び周辺市の西武線沿線の住宅地域である。需要者は、同市居住者を中心として、東京郊外の利便 性並びに快適性を求める一次取得者層が主体である。東京郊外の住宅地として一定の需要がある。一般的要因の影響を 受け、地価は上昇している。新築一戸建住宅の場合、地積１００～１２０㎡、家屋（延床）２５～３０坪前後、総額で ３，０００～４，０００万円前後が需要の中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建一般住宅が多い地域で、最寄り駅から遠く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、 収益還元法は適用しない。自己利用目的の戸建住宅取引が大部分であり、居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が 行なわれており、比準価格の規範性は高く信頼できる。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清瀬 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [105.0] 100 [105.0] [101.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は、住宅地域においては堅調に推 移しているが、商業系用途については回復基 調にありつつも先行き不透明感が一部拭えな い状況にある。 最寄駅から遠い住宅地域で、周辺に畑も見ら れる。周辺では徐々に宅地化が進行している が、当面はほぼ現状を維持するものと思料す る。 方位の優位性はあるが、地域におけるほぼ標 準的な画地である。市場競争力は普通程度で 、変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％