別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東大和 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -21 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　土屋　俊世   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市仲原１丁目７番３２ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 区画整理済の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 東大和市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東大和市駅　北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市及び隣接市の西武拝島線、西武多摩湖線及び多摩都市モノレールの各駅利用の住宅地域である 。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者層である。また、都心への通勤者が大半を占めている。駅接近 性が劣るため需要はやや弱い。地価は、新型コロナウイルス感染症の影響も少なく、緩やかな上昇基調である。地域の 中心的な土地相場は、新築戸建住宅で３，０００万～３，５００万円が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある多数の取引事例を収集した。地域は最寄り駅への接近性に劣る地域で、 土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず土地に対する投資採算性が低い。したがって、説得力に欠ける収益還元 法は非適用とした。地域は自用目的の取引が市場の中心となっているため、類似地域の事例から試算された実証性のあ る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [121.3] [102.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推 移している。商業地についても、需要は回復 傾向にある。 既成の戸建住宅地域で、地域要因に影響を及 ぼす特段の変動要因はない。一般的要因の影 響等を受け、地価は緩やかな上昇基調で推移 している。 方位の優位性はあるものの、個別的要因に特 別な変動要因はない。地域内で標準的な画地 であり、市場競争力は普通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％