鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大和 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＵＲ公５ -30	東大和市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,150)
b	ＫＵＲ公５ -31	東大和市		更地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＡＫＩ公５ -5	東大和市		建付地	（　）	長方形	南東3.6m市道、北西3.6m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＡＫＩ公５ -30	東大和市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＡＫＩ公５ -9	東大和市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,185	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,749	100 [ 116.2]	225,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 186,883	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	212,792	100 [ 91.1]	233,581		238,000
c	(　 ) 172,676	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	163,725	100 [ 80.8]	202,630		207,000
d	(　 ) 171,465	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,494	100 [ 80.9]	213,219		217,000
e	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	197,451	100 [ 88.3]	223,614		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

東大和 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,576,549	672,674	2,903,875	2,037,420	866,455	（　0.9725） 842,627	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,725,044 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m	70 ％	150 ％	150 ％	158 ㎡	10.3 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（専有面積４５㎡程度）の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＭＢ、ＰＳを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	98.0	88.20	1,680	148,176	1.0	148,176
							1.0	148,176
2～ 2	住宅	90.00	98.0	88.20	1,730	152,586	1.0	152,586
							1.0	152,586
～

～

～

計		180.00	98.0	176.40		300,762		300,762
								300,762

⑨年額支払賃料	300,762 円　×　12ヶ月　＝　 3,609,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,609,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,428,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,762 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,762 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 145,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,576,549 円　　　　（　 22,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-3	1,817 ( 1,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-2	1,967 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,805
c	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-25	1,735 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,718

東大和 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,200 円	29,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	108,274 円	3,609,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,500 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,674 円　（　　　　　　 4,257 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,037,420 円（　　　　　 12,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,576,549 円
②総費用	672,674 円
③純収益　①－②	2,903,875 円
④建物等に帰属する純収益	2,037,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	842,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,725,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東大和 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 -12

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　修

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市南街５丁目７３番２				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高17m (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	東大和市 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

東大和市駅北西方

330m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は最寄駅から近い熟成した住宅地域であり、当面は特段の変動要因も無いため現状を維持すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東大和市及び隣接市の西武各線、多摩都市モノレール沿線の住宅地域である。需要者は東京都心部、多摩
中心都市等へ通勤する一次取得者層が中心である。駅に近く生活利便性に恵まれた地域であるため、アパート等も散見
される。熟成した住宅地域であって、供給も限られることから、需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。需要
の中心となる価格帯は、新築建売住宅で総額４，０００万円～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中にアパート等も散見される住宅地域であるが、収益目的の取引は殆ど見られず、自用の戸建住宅用途の取
引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視され、近隣の取引相場を指標に価格が決定され
ることが一般的である。したがって、市場における取引実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大和 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[104.0]

100
[ 91.2]

[102.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの回復傾向と各種政策の効果等
により、不動産市況は概ね堅調に推移してい
るが、金利上昇による下振れリスクに注意を
要する。

最寄駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であ
り、特段の変動要因はない。

個別的要因に特段の変動はない。方位の優位
性はあるが、地域における標準的な画地で、
競争力の程度は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＵＲ公５ -30	東大和市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,150)
b	ＡＫＩ公５ -5	東大和市		建付地	（　）	長方形	南東3.6m市道、北西3.6m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＫＵＲ公５ -43	東大和市		更地	（　）	長方形	南東3.6m市道、北西3.6m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＫＵＲ公５ -31	東大和市		更地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,185	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,749	100 [ 101.0]	259,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 172,676	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	163,725	100 [ 83.0]	197,259		201,000
c	(　 ) 167,574	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	160,073	100 [ 82.1]	194,973		199,000
d	(　 ) 186,883	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	212,792	100 [ 85.7]	248,299		253,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

東大和 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,615,701	689,624	2,926,077	2,099,160	826,917	（　0.9725） 804,177	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,870,600 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m	70 ％	150 ％	150 ％	158 ㎡	10.3 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ、平均約４４㎡）の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＭＢ、ＰＳを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	98.0	88.20	1,720	151,704	1.0	151,704
							1.0	151,704
2～ 2	住宅	90.00	98.0	88.20	1,764	155,585	1.0	155,585
							1.0	155,585
～

～

～

計		180.00	98.0	176.40		307,289		307,289
								307,289

⑨年額支払賃料	307,289 円　×　12ヶ月　＝　 3,687,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,687,468 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,466,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,289 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,889 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,289 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,592 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,615,701 円　　　　（　 22,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-27	1,638 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,764 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-28	2,380 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,061
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	30,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	110,624 円	3,687,468　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,900 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,624 円　（　　　　　　 4,365 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,099,160 円（　　　　　 13,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,615,701 円
②総費用	689,624 円
③純収益　①－②	2,926,077 円
④建物等に帰属する純収益	2,099,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	826,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	804,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,870,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）