別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東大和 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -7 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　富岡　次郎   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市奈良橋１丁目３６２番９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 駐車場等も見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 上北台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 上北台駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の多い住宅地域では土砂災害への警戒感から、土地取引等に影響を与えている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市北部及び周辺隣接市のうち、西武多摩湖線、多摩都市モノレール沿線の住宅地域がその中心で ある。主たる需要者は、当地域に地縁を有する一次取得者層が中心である。青梅街道以北の丘陵地では、土砂災害警戒 区域等の指定を受けたところがあり、土地取引等に影響を与えているが、比較的良好な不動産市況の反映により住宅需 要は比較的堅調で、地価も強含みとなっている。周辺の新築建売住宅は２千５百万円～３千万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域にはアパートも見られるが、居住の快適性等を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。本件比準価格は、自 己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格 である。そこで、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、駅距離、公法上の規制等から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難である為、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [118.3] [102.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や昨今の住宅に対する意識の変化等を 背景に住宅需要は比較的堅調に推移してきた が、今後の金利動向や景況感の変化等には留 意が必要である。 周辺に土砂災害警戒区域等に指定された箇所 があり、土地取引等に影響を与えているが、 地価は一般的要因の影響を受けて強含みとな っていた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％