別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月11日　提出
狛江 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　宏   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 449,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
｢中和泉１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中層店舗兼住宅が多
い都道沿いの近隣商
業地域		 北東20.5m都道 水道、ガス、下水 狛江

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０．５ｍ都道 交通

施設		 狛江駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼住宅が多い都道沿いの近隣商業地域で、今後も同様な地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は狛江市及び調布市の近隣商業・住商・住宅系混在地域の範囲。特に幹線・準幹線道路沿いの同種地域との
代替関係が強い。需要者は上記各同市に所在する法人、個人経営者、不動産業者等が主で、同一需給圏以外からの参入
は少ない。店舗等の賃貸需要はやや弱含みであるが、顧客の地縁的選好性等に支えられている。需要の中心となる価格
帯は４１万～４８万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断され
る。比準価格は市内の住商混在地域等の事例から試算されたものであり規範性は高い。収益価格は、当該地域が収益性
等が重視される幹線道路沿いの商住混在地域であるが店舗等の賃貸需要がやや弱いことからやや低位に試算された。し
たがって、比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    525,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症や原材料価価格の
上昇等により景気は先行き不透明な状況にあ
るが、住宅需要は地域により異なるものの概
ね堅調に推移。

駅に比較的近い幹線道路沿いの商住混在地域
で需要は普通程度。地価は一般的要因等の影
響でやや上昇傾向で推移。


画地規模、街路条件は概ね標準的と判断され
る。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＨ０５公

-200		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＫА０５公

-15		 狛江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
北5m、東4m、
三方路
１中専

(80,200)
c ＯＧ０５公

-14		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＳＹ０５公

-9		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e ＹＭ０５公

-200		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
339,008  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
348,500 		 100
[  75.6]
460,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
297,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
273,068 		 100
[  66.6]
410,012 
410,000 
c (　           ) 
384,041  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
370,874 		 100
[  65.2]
568,825 
569,000 
d (　           ) 
429,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
434,363 		 100
[  92.9]
467,560 
468,000 
e (　           ) 
512,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
526,850 		 100
[ 117.1]
449,915 
450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



狛江 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,282,501 
932,501 
4,350,000 
2,648,600 
1,701,400 		 （　0.9742）
1,657,504 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,670,545 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 49.15 Ｓ3 147.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     11.3 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～３階はファミリータイプ、平均専有面積４９㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
49.15 
100.0 
49.15 
3,422 
168,191 		 4.0  672,764 
1.0  168,191 

 2～ 2		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,852 
140,176 		 1.0  140,176 
1.0  140,176 

 3～ 3		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,852 
140,176 		 1.0  140,176 
1.0  140,176 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.45 
100.0 
147.45 

448,543 		 953,116 
448,543 
⑨年額支払賃料        448,543 円　×　12ヶ月　＝　       5,382,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,382,516 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,951 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,059,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           953,116 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,959 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,543 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         213,977 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,282,501 円　　　　（　        52,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ賃０５公
　　　　-52		 2,289  
(   2,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,852 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＨ賃０５公
　　　　-53		 2,086  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,867 
c ＫＨ賃０５公
　　　　-54		 2,039  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,033 
狛江 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 215,301 円  　　　        5,382,516　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      313,500 円  　　　　     38,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         932,501 円　（　　　　　　         9,325 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0684 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,648,600 円  
（　　　　　        26,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,282,501 円      
②総費用 932,501 円      
③純収益　①－② 4,350,000 円      
④建物等に帰属する純収益 2,648,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,701,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,657,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,670,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
狛江 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
｢中和泉１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中層店舗兼住宅が多
い都道沿いの近隣商
業地域		 北東20.5m都道 水道、ガス、下水 狛江

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．５ｍ都道 交通

施設		 狛江駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は狛江駅周辺の近隣商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に狛江市及び周辺市における近隣商業地域であり、主な需要者は、不動産開発業者、一般事業法人、個
人事業者等である。当該地域は、狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり、周辺住民へのサービス等を指向する店
舗事務所、共同住宅の需要が高い地域である。交通接近条件が良好であるため需要は底堅く、地価は上昇傾向を示して
いる。土地の総額は対象標準地の地積規模で４千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い試算
価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗・共同住宅を新たに建築する事を想定して試算されているものの
、想定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。以上による吟味の結果、実証性の高い比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    525,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[118.9]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス等の影響はあるが、その
影響は限定的となっており、地価動向は先行
きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移
している。

狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり
、交通接近条件も良好である。地価は上昇傾
向を示している。


個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０５公

-5		 狛江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北5m市道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,200)
b ＫＨ０５公

-209		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
地区計画等
(70,160)
c ＫＨ０５公

-12		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,160)
d ＯＧ０５公

-14		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
407,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
394,995 		 100
[  85.2]
463,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
329,457  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
331,395 		 100
[  71.5]
463,490 
463,000 
c (　           ) 
478,555  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
385,123 		 100
[  85.1]
452,553 
453,000 
d (　           ) 
384,041  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
370,874 		 100
[  80.7]
459,571 
460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



狛江 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,225,407 
929,067 
4,296,340 
2,648,600 
1,647,740 		 （　0.9742）
1,605,228 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,482,455 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 49.15 Ｓ3 147.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     11.3 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～３階：住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
49.15 
100.0 
49.15 
3,300 
162,195 		 4.0  648,780 
1.0  162,195 

 2～ 2		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,900 
142,535 		 1.0  142,535 
1.0  142,535 

 3～ 3		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,950 
144,993 		 1.0  144,993 
1.0  144,993 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.45 
100.0 
147.45 

449,723 		 936,308 
449,723 
⑨年額支払賃料        449,723 円　×　12ヶ月　＝　       5,396,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,396,676 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,801 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,072,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           936,308 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          449,723 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         143,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,225,407 円　　　　（　        52,254 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０５公
　　　　-37		 2,514  
(   2,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,514 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０５公
　　　　-38		 3,111  
(   2,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,207 
c ＯＧ賃０５公
　　　　-39		 3,383  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,419 
狛江 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 215,867 円  　　　        5,396,676　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      313,500 円  　　　　     38,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         929,067 円　（　　　　　　         9,291 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0684 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,648,600 円  
（　　　　　        26,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,225,407 円      
②総費用 929,067 円      
③純収益　①－② 4,296,340 円      
④建物等に帰属する純収益 2,648,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,647,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,482,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）