別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月8日　提出
狛江 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 -8 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　浅利　隆文   TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市岩戸北３丁目１０５１番１５
｢岩戸北３－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にア
パート等も見られる
住宅地域		 東5.4m市道 水道、ガス、下水 喜多見

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ市道		 交通

施設		 喜多見駅南西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅にアパート等も見られる住宅地域として成熟している。特段の要因変化も見受けられず，当分の
間，現状維持的に推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は，狛江市周辺の主に小田急線各駅より徒歩圏域にある住宅地域である。最終需要者は，主に同一需
給圏内の居住者若しくは，都心からの若年夫婦世帯による住み替えが中心と考えられる。近隣地域は，最寄駅から徒歩
圏内にあり，利便性に優れ，また，熟成した住環境である事から，需要は概ね堅調と言える。需要の中心となる価格帯
は，土地が１１０㎡で，４，０００万円前後，新築戸建住宅が５，５００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格において適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，最寄駅から約５４
０ｍの住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。共同住宅等も散見されるが，土地に対する投資採算性は低く
，居住の快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した
比準価格を標準に，収益価格を参考として，代表標準地との検討を踏まえて，上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    344,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [102.0]
100		 395,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    379,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的
金融引き締めが，景気下押しリスクとなって
いる。都内の個人消費も，緩やかに持ち直し
ている。

住環境等が比較的良好な住宅地域で，地域要
因に特段の変化は認められない。一般的要因
の影響を受け，地価は上昇傾向にある。


方位の優位性はあるものの，地域内において
，ほぼ標準的な画地である。個別的要因に変
動は特になく，市場競争力は普通程度と考え
られる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０５公

-200		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＫА０５公

-211		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c ＫＨ０５公

-5		 狛江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.7m市道
、北西4m、
角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＫА０５公

-203		 狛江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＫА０５公

-8		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
324,944  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
316,279 		 100
[  85.8]
368,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
350,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
351,721 		 100
[  85.4]
411,851 
420,000 
c (　           ) 
346,073  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.1]
292,765 		 100
[  83.0]
352,729 
360,000 
d (　           ) 
326,130  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
319,918 		 100
[  82.2]
389,195 
397,000 
e (　           ) 
332,966  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
330,355 		 100
[  81.2]
406,841 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    399,000 円／㎡]  



狛江 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,668,346 
1,988,504 
8,679,842 
5,460,900 
3,218,942 		 （　0.9742）
3,135,893 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     71,270,295 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 122.85 Ｓ3 368.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   234 ㎡     16.2 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的レンタブル比による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,700 
298,539 		 1.0  298,539 
1.0  298,539 

 2～ 2		 居宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,750 
304,068 		 1.0  304,068 
1.0  304,068 

 3～ 3		 居宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,750 
304,068 		 1.0  304,068 
1.0  304,068 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
368.55 
90.0 
331.71 

906,675 		 906,675 
906,675 
⑨年額支払賃料        906,675 円　×　12ヶ月　＝　      10,880,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,880,100 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,227,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           906,675 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          906,675 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         432,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,668,346 円　　　　（　        45,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０５公
　　　　-44		 2,451  
(   2,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０５公
　　　　-8		 2,600  
(   2,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
2,707 
c ＯＧ賃０５公
　　　　-9		 2,906  
(   2,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,089 
狛江 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 501,000 円  　　　　     83,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 435,204 円  　　　       10,880,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      688,800 円  　　　　     83,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,988,504 円　（　　　　　　         8,498 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     368.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,460,900 円  
（　　　　　        23,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,668,346 円      
②総費用 1,988,504 円      
③純収益　①－② 8,679,842 円      
④建物等に帰属する純収益 5,460,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,218,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,135,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,401 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,270,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
狛江 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 -8 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達   TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市岩戸北３丁目１０５１番１５
｢岩戸北３－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にア
パート等も見られる
住宅地域		 東5.4m市道 水道、ガス、下水 喜多見

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ市道		 交通

施設		 喜多見駅南西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として小田急小田原線沿線に存する徒歩圏の住宅地域であり、主な需要者は狛江市及びその周辺市に居
住する一次取得者やマンション等の買換取得者である。当該地域は喜多見駅より徒歩８分に位置する戸建住宅を中心と
する住宅地域であり、交通接近条件に優れ、居住環境は良好であるため需要は高く、地価は上昇傾向である。土地の総
額は１１０㎡規模で４千万円前後、新築戸建住宅は５～６千万円前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は喜多見駅から徒歩８分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的とする個人であるため、収
益価格は比準価格よりやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であ
り、説得力を有する。当該地域は中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いた
め、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    344,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [102.0]
100		 396,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    379,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス等の影響はあるが、その
影響は限定的となっており、地価動向は先行
きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移
している。

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、交通
接近条件に優れ、居住環境は良好であるため
、需要は高い。地価水準は、上昇傾向である
。

個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０５公

-5		 狛江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北5m市道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,200)
b ＫＨ０５公

-12		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,160)
c ＫА０５公

-15		 狛江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
北5m、東4m、
三方路
１中専

(80,200)
d ＡＴ０５公

-208		 狛江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
407,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
394,995 		 100
[  99.5]
396,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
478,555  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
385,123 		 100
[  98.4]
391,385 
399,000 
c (　           ) 
297,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
273,068 		 100
[  71.6]
381,380 
389,000 
d (　           ) 
276,116  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
267,701 		 100
[  66.4]
403,164 
411,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



狛江 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,343,098 
1,913,536 
8,429,562 
5,212,380 
3,217,182 		 （　0.9742）
3,134,179 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     71,231,341 円　　　　（　    304,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 122.85 Ｓ3 368.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   234 ㎡     16.2 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡程度の１ＤＫタイプ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,550 
281,954 		 1.0  281,954 
1.0  281,954 

 2～ 2		 住宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,650 
293,011 		 1.0  293,011 
1.0  293,011 

 3～ 3		 住宅
122.85 
90.0 
110.57 
2,750 
304,068 		 1.0  304,068 
1.0  304,068 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
368.55 
90.0 
331.71 

879,033 		 879,033 
879,033 
⑨年額支払賃料        879,033 円　×　12ヶ月　＝　      10,548,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,548,396 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,915,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           879,033 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          879,033 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         419,343 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,343,098 円　　　　（　        44,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ賃０５公
　　　　-11		 2,638  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
2,723 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０５公
　　　　-42		 3,309  
(   3,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
3,446 
c ＯＧ賃０５公
　　　　-45		 2,658  
(   2,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
2,768 
狛江 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,200 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 421,936 円  　　　       10,548,396　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      657,500 円  　　　　     79,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,913,536 円　（　　　　　　         8,178 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     368.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,212,380 円  
（　　　　　        22,275 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,343,098 円      
②総費用 1,913,536 円      
③純収益　①－② 8,429,562 円      
④建物等に帰属する純収益 5,212,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,217,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,134,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,231,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     304,000 円／㎡）