鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＳＩ５Ｋ -10	青梅市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.6m都道、西1.9m、角地		商業 (100,500)
b	ＯＫＡ５Ｋ -9	羽村市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19m市道、南西6m、角地		近商高度地区3種 (99,297)
c	ＹＴＵ５Ｋ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＹＴＵ５Ｋ -217	多摩市		更地	（　）	不整形	南東9m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＹＴＵ５Ｋ -103	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,893	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,217	100 [ 55.2]	420,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	442,000
b	(　 ) 241,933	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,025	100 [ 56.2]	412,856		433,000
c	(　 ) 312,779	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,656	100 [ 75.6]	416,212		437,000
d	(　 ) 175,505	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	234,161	100 [ 58.8]	398,233		418,000
e	(　 ) 510,907	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	516,527	100 [ 125.1]	412,891		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

福生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,353,987	8,589,343	30,764,644	26,861,700	3,902,944	（　0.9515） 3,713,651	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	77,367,729 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	311 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～６階事務所フロア貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,894	671,715	5.0	3,358,575
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	2,900	566,950	2.0	1,133,900
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	90.0	207.00	2,800	579,600	2.0	1,159,200
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	86.7	1,196.00		3,557,065		9,129,275
								0

⑨年額支払賃料	3,557,065 円　×　12ヶ月　＝　 42,684,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,684,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,414,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,269,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,129,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,353,987 円　　　　（　 126,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭＧ５Ｋ　　　　-504	4,398 ( 4,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	4,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,910 円/㎡　月額支払賃料（　 3,894 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＭＮ５Ｋ　　　　-501	3,305 ( 3,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,747
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,346,000 円	391,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,280,543 円	42,684,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 974,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,206,200 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,589,343 円　（　　　　　　 27,618 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,861,700 円（　　　　　 86,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,353,987 円
②総費用	8,589,343 円
③純収益　①－②	30,764,644 円
④建物等に帰属する純収益	26,861,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,902,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,713,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,367,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福生 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　谷津　繁

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

419,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福生市東町３番５				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1.2:1	店舗ＲＣ5F1B	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南西（駅前広場）市道、南東側道	水道、ガス、下水	福生駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

西多摩地域内において、最も
繁華性・利便性に優れる

街

路

駅前広場（市道）

交通

施設

福生駅東方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　地域要因に大きな変化は見られないので、当面は西多摩地域内で最も繁華性の高い駅前商業地域として現状を
維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩全域であるが、主としてＪＲ青梅線、五日市線沿線の普通商業地域である。需要者の中心は、同一需
給圏内に地縁的選好性を有した事業者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。西多摩地域内では繁華性に優れる
ものの、コロナ禍以後の新規出店等は少ない、しかし、緩やかな持ち直し傾向が見られる景気動向を反映し、地価は回
復基調で推移している。中心となる価格帯は、取引事例が少なく規模の大小も雑多であるため把握が困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地であり、同一需給圏内では比較的繁華性も高いが、新型コロナの
影響等により、店舗及び事務所の需要は一部に回復傾向が見られるものの依然停滞しており、店舗の新規出店もほとん
ど見られない。また、店舗や事務所並びに住宅等の賃料水準も低位で推移しており、収益性が高いとは言い難い。よっ
て比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福生 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 316,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 80.5]

[105.0]
100

416,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は概ね安定的であり、景気が緩やか
に持ち直すなか、不動産取引は比較的堅調で
あるが、利便性等の優劣による地価の二極化
が顕著である。

駅前商業地域として環境を維持しているが、
不動産需要を喚起するような地域要因の変動
は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ５Ｋ -9	羽村市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19m市道、南西6m、角地		近商高度地区3種 (99,297)
b	ＹＴＵ５Ｋ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＹＴＵ５Ｋ -102	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業 (100,438)
d	ＹＴＵ５Ｋ -217	多摩市		更地	（　）	不整形	南東9m都道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,933	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,025	100 [ 55.3]	419,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	441,000
b	(　 ) 312,779	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,656	100 [ 74.3]	423,494		445,000
c	(　 ) 552,695	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	579,754	100 [ 137.7]	421,027		442,000
d	(　 ) 175,505	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	234,161	100 [ 57.0]	410,809		431,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

福生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,078,611	8,568,801	30,509,810	26,861,700	3,648,110	（　0.9515） 3,471,177	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	72,316,188 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	311 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～６階：事務所フロア貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周辺の店舗、事務所ビルでは概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,750	646,875	5.0	3,234,375
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	2,900	566,950	2.0	1,133,900
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	90.0	207.00	2,800	579,600	2.0	1,159,200
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	86.7	1,196.00		3,532,225		9,005,075
								0

⑨年額支払賃料	3,532,225 円　×　12ヶ月　＝　 42,386,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,386,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,390,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,995,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,005,075 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,078,611 円　　　　（　 125,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴＵ５Ｋ　　　　-503	1,802 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,766 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＴＩ５Ｋ　　　　-502	2,156 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	3,902
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,346,000 円	391,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,271,601 円	42,386,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 963,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,206,200 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,568,801 円　（　　　　　　 27,552 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,861,700 円（　　　　　 86,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,078,611 円
②総費用	8,568,801 円
③純収益　①－②	30,509,810 円
④建物等に帰属する純収益	26,861,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,648,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,471,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,316,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）