別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 福生 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福生 -3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福生市大字熊川字北８５３番１８外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 準防 （その他） 高度1種最高10m (50,80) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、下水 牛浜 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 牛浜駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に格別の変動は認められず、当面は概ね現状程度。地価水準は、当面、横ばいからやや強含みで、そ れぞれ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤 労者であり、都心部への通勤者等もみられる。鉄道駅徒歩圏の比較的住環境が良好な住宅地域で、福生市内において競 争力がやや優れるエリアである。好調な住宅需要等の影響から、地価はやや強含みである。土地１２０㎡程度の新築戸 建住宅の中心価格帯は、総額３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域を含む周辺住宅地域は、アパート等の賃貸物件も散見されるが、戸建住宅等としての自用を前提とした需給 バランスを中心に価格形成がなされていることから、賃貸事業の収支の面から採算性に乏しく、非現実的である収益還 元法は非適用とした。よって、実証性を有する比準価格を重視し、指定基準地の推移等も考慮のうえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福生 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は緩やかに持ち直している。福生市の 人口は、ほぼ横ばい傾向にあり、地価水準は 、緩やかな上昇傾向にある。 　特段の変動はないが、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 　特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +1.1 ％