鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公５ -102	国立市		更地	（　）	不整形	南西11m都道、北5.5m、二方路		近商 (99,395)
b	ＨＡＴ公５ -23	日野市		建付地	（　）	長方形	南西（駅前広場）都道、北西6m、南東4m、三方路		商業 (100,400)
c	ＯＨＫ公５ -114	府中市		建付地	（　）	長方形	北20m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＯＨＫ公５ -115	三鷹市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 854,853	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	874,534	100 [ 68.4]	1,278,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 1,056,806	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	986,352	100 [ 84.5]	1,167,280		1,170,000
c	(　 ) 951,850	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	976,598	100 [ 86.4]	1,130,322		1,130,000
d	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,039,354	100 [ 80.3]	1,294,339		1,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,240,000 円／㎡]

国立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,053,791	11,309,524	37,744,267	28,573,500	9,170,767	（　0.9541） 8,749,829	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	208,329,262 円　　　　（　 843,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	195.00	ＲＣ7	1,365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	600 ％	577 ％	247 ㎡	9.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸、２～７階事務所（平均８２㎡、計１０室）

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

同種建物にて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	75.0	146.25	6,179	903,679	10.0	9,036,790
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.00	80.0	156.00	4,291	669,396	6.0	4,016,376
							0.0	0
3～ 7	事務所	195.00	85.0	165.75	3,433	569,020	6.0	3,414,120
							0.0	0
～

～

計		1,365.00	82.9	1,131.00		4,418,175		30,123,766
								0

⑨年額支払賃料	4,418,175 円　×　12ヶ月　＝　 53,018,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,131.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,018,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,241,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,776,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,123,766 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,053,791 円　　　　（　 198,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＲ公５　　　　-3	5,314 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [140.0]	100 [130.0]	3,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,433 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＯＨＷ公５　　　　-5	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	3,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,215,000 円	443,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,120,724 円	53,018,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,410,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,676,900 円	443,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,309,524 円　（　　　　　　 45,788 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	443,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,573,500 円（　　　　　 115,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,053,791 円
②総費用	11,309,524 円
③純収益　①－②	37,744,267 円
④建物等に帰属する純収益	28,573,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,170,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,749,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,329,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 843,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
国立 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国立 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　藤川　健一

TEL.

鑑定評価額

296,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国立市東１丁目６番１９外				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区 (100,577)
	1:3	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西44m都道	水道、ガス、下水	国立 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４４ｍ都道

交通

施設

国立駅南方

200m

法令

規制

商業
(100,577)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

国立駅南口では国立市施設や民間施設等の建設が予定されているが、現時点では進捗は見られないことから大き
な変化は認められない。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 865,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線沿線を中心とした商業地域であり、需要者は中層の店舗兼事務所ビルの建築を目的とする不動
産開発業者や不動産投資する法人等が想定され、また規模の大きい画地はマンション開発業者の需要も認められる。駅
前及び大学通り沿いにおいては顧客流動性が良好であり繁華性が高いことから、同エリアでの用地需要は高い。取引の
中心となる価格帯は物件の用途・規模・立地等によりバラツキが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の存する近隣地域は主として賃貸目的の不動産開発業者等による土地取引がなされ、対象地を求める需要者の意
見が反映されている比準価格は相応の信頼性を確保している。また対象地は利便性の高い商業地域にあることから、店
舗・事務所等の賃貸事例も豊富にあり、売買市場においても収益性を反映した取引も見られる。よって市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,480,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[124.7]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資や住宅投資は回復傾向にあるが、新
型コロナ感染収束の見通し不透明や原材料価
格上昇により、景気回復ペースは遅いものと
予測される。

国立駅南口では国立市施設や民間施設等の建
設が予定されているが、現時点では進捗は見
られないことから大きな変化は認められない
。

特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

国立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＵＪ公５ -102	小金井市		更地	（　）	長方形	東6.4m市道、北4m、角地		商業 (100,382)
b	ＯＨＫ公５ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
c	ＦＵＪ公５ -103	三鷹市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 987,255	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	1,058,436	100 [ 82.1]	1,289,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,070,766	100 [ 84.7]	1,264,187		1,260,000
c	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,045,409	100 [ 82.2]	1,271,787		1,270,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

国立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,901,471	9,146,719	32,754,752	23,349,000	9,405,752	（　0.9541） 8,974,028	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	213,667,333 円　　　　（　 865,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	195.00	ＲＣ6	1,170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	600 ％	577 ％	247 ㎡	9.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階以上は事務所用途の賃貸ビル（フロア貸し）想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

規模や構造・用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	75.0	146.25	6,300	921,375	10.0	9,213,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.00	85.0	165.75	4,400	729,300	8.0	5,834,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	195.00	85.0	165.75	3,200	530,400	6.0	3,182,400
							0.0	0
～

～

計		1,170.00	83.3	975.00		3,772,275		27,777,750
								0

⑨年額支払賃料	3,772,275 円　×　12ヶ月　＝　 45,267,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,267,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,621,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,645,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,777,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 255,555 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,901,471 円　　　　（　 169,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＦＵＪ公５　　　　-21	5,368 ( 5,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 99.0]	100 [140.0]	4,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,429 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公５　　　　-22	4,517 ( 4,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [140.0]	4,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,358,019 円	45,267,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,250,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,004,600 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,146,719 円　（　　　　　　 37,031 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,349,000 円（　　　　　 94,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,901,471 円
②総費用	9,146,719 円
③純収益　①－②	32,754,752 円
④建物等に帰属する純収益	23,349,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,405,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,974,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,667,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 865,000 円／㎡）