別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 国立 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国立 -10 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国立市北２丁目３３番２０ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 特別用途地区 (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 国立 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 国立駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域として熟成しているため特段の変動要因はなく、現状を維持して推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で、国立市を中心に隣接市における住宅地域である。需要者は同圏内に居住する一次取得 者層が中心である。超低金利や国立市の良好な住環境から潜在的な需要は底堅く、地価上昇が認められるが、駅南口の 住宅地と比較すると、需要の程度にやや格差が生じる。需要の中心は土地面積１２０㎡程度、中心となる価格帯は土地 ４，０００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であり、かつ取引も自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引 事例比較法を採用した。比準価格の試算にあたっては、国立駅徒歩圏内の類似性が高い事例を採用しており、求められ た比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの検討、及び最近の不動産 市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国立 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    365,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [105.0] 100 [114.2] [101.0] 100 320,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    312,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、良好な環境、物件の供給不足から市 内の地価は上昇してきたが、今後の金融政策 による不動産市場への影響が不透明な情勢で ある。 地域要因の変動は無い。国立駅から徒歩圏の 利便性良好な住宅地域で需要は安定している 。一般的要因の影響もあり、地価上昇が認め られる。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％