別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 国立 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国立 -7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国立市青柳１丁目２１番３ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.2:1 共同住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 西6m私道 水道、下水 矢川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位：北６．０ ｍ市道 交通 施設 矢川駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南武線矢川駅徒歩圏内の甲州街道背後に広がる住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線・南武線沿線の国立市及び隣接市の住宅地域であり、需要者は戸建住宅を購入するファミリ ー層が中心である。最寄り南武線矢川駅から徒歩１０分圏内に位置しており、需要は堅調である。土地は１２０㎡で２ ，０００万円台後半、新築戸建て住宅は総額４，０００万円台～５，０００万円台程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域であり、収益性よりも居住快適性が重視される地域的特性を有 している。地価水準に比し賃料水準が相対的に低位であり、周辺には地主層が建築したアパート等も見られるものの、 土地の購入も含めて投資対象とすることについては、事業収支の観点から経済的合理性を欠く。従って、収益還元法は 非適用とした。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国立 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [151.8] [102.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国立市は、学園都市としてファミリー世帯か らの住宅需要が底堅い。住宅地の価格は、Ｊ Ｒ国立駅へ徒歩圏の地域を中心に上昇基調に ある。 最寄駅から徒歩圏の低層住宅地域として、地 価は上昇基調を示している。地域要因に特段 の変動は無い。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％