鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公５ -26	立川市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	ＯＨＫ公５ -112	国立市		更地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (100,360)
c	ＨＡＧ公５ -28	国分寺市		建付地	（　）	長方形	北西9m都道、南東4m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＫＩＭ公５ -46	国分寺市		貸家建付地	（　）	台形	南西14m都道、東4m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
e	ＡＲＡ公５ -9	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.5m私道、中間画地		商業高度3種最高30m (61,167)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,641	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,562	100 [ 78.9]	557,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	557,000
b	(　 ) 510,605	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	500,393	100 [ 89.4]	559,724		560,000
c	(　 ) 394,606	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	391,511	100 [ 55.4]	706,699		707,000
d	(　 ) 384,656	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	379,376	100 [ 55.0]	689,775		690,000
e	(　 ) 291,810	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	287,277	100 [ 51.5]	557,819		558,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

国分寺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,652,829	2,903,306	11,749,523	9,621,400	2,128,123	（　0.9526） 2,027,250	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,073,864 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ6	545.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	9.1 m x 15.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅（平均専有面積４３㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

規模、建物構造・用途等を考慮して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,950	224,200	6.0	1,345,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	90.0	85.50	2,560	218,880	1.0	218,880
							1.0	218,880
3～ 5	居宅	95.00	90.0	85.50	2,611	223,241	1.0	223,241
							1.0	223,241
6～ 6	居宅	70.00	90.0	63.00	2,663	167,769	1.0	167,769
							1.0	167,769
～

計		545.00	88.3	481.00		1,280,572		2,401,572
								1,056,372

⑨年額支払賃料	1,280,572 円　×　12ヶ月　＝　 15,366,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,366,864 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,229,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,137,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,401,572 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,056,372 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 493,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,652,829 円　　　　（　 104,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＧ公５　　　　-18	2,517 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,649	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公５　　　　-14	2,352 ( 2,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	461,006 円	15,366,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,219,100 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,903,306 円　（　　　　　　 20,738 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,621,400 円（　　　　　 68,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,652,829 円
②総費用	2,903,306 円
③純収益　①－②	11,749,523 円
④建物等に帰属する純収益	9,621,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,128,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,027,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,073,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
国分寺 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-4

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　木俣　美晴

TEL.

鑑定評価額

88,900,000 円

１㎡当たりの価格

635,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市南町３丁目２７４５番１７｢南町３－２２－１１｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ8F1B	中高層店舗事務所ビル、共同住宅が多い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	国分寺 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

国分寺駅南西方

330m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、共同住宅を中心とする駅近の商業地域であり、当面は現況で推移することが想定される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 635,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市及び隣接市の商業地域で、繁華性はやや低いものの、店舗、事務所、共同住宅等の多様な用途が
見込まれる。店舗は商圏が狭く、背後の住宅地の居住者や駅利用者が中心となる。主たる需要者は物販や飲食等の事業
者、開発や転売を目的とした不動産業者等である。取引が少なく、また、成約価格も規模とその需要主体により大幅に
異なるため、中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、市場性を的確に反映している。一方、近隣地域は駅に近く、店舗や
共同住宅等の賃貸による事業性も認められるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は地域
の価格水準の下限値に相当する。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国分寺市は都心への交通利便性が良好なため
、市内人口が増加し、店舗等の商況も回復し
つつある。地価は緩やかな上昇基調にある。

駅周辺の商業地域で繁華性にはやや欠けるも
のの物販や飲食等の店舗、共同住宅への継続
的な賃借需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公５ -102	国立市		更地	（　）	不整形	南西11m都道、北5.5m、二方路		近商 (99,395)
b	ＯＨＫ公５ -112	国立市		更地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (100,360)
c	ＡＲＡ公５ -7	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	ＡＲＡ公５ -26	立川市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 854,853	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	874,534	100 [ 106.4]	821,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	822,000
b	(　 ) 510,605	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	500,393	100 [ 95.9]	521,786		522,000
c	(　 ) 557,953	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	553,577	100 [ 82.8]	668,571		669,000
d	(　 ) 435,641	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,126	100 [ 83.4]	526,530		527,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

国分寺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,435,300	3,645,615	12,789,685	10,596,300	2,193,385	（　0.9299） 2,039,629	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,355,205 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	98.60	Ｓ6	671.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	9.1 m x 15.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から６階の各階３０㎡～４０㎡の２ＤＫ各階２室

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.60	81.8	80.65	3,000	241,950	6.0	1,451,700
							1.0	241,950
2～ 2	住宅	95.50	87.2	83.28	2,320	193,210	1.0	193,210
							1.0	193,210
3～ 4	住宅	95.50	87.2	83.28	2,350	195,708	1.0	195,708
							1.0	195,708
4～ 6	居宅	95.50	87.2	83.28	2,400	199,872	1.0	199,872
							1.0	199,872
～

計		671.60	86.4	580.33		1,426,192		2,635,942
								1,426,192

⑨年額支払賃料	1,426,192 円　×　12ヶ月　＝　 17,114,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 580.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,114,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,369,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,745,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,635,942 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,426,192 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 665,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,435,300 円　　　　（　 117,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＩＭ公５　　　　-14	2,511 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＩＭ公５　　　　-15	2,131 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	855,715 円	17,114,304　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,100 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,645,615 円　（　　　　　　 26,040 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 671.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,596,300 円（　　　　　 75,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,435,300 円
②総費用	3,645,615 円
③純収益　①－②	12,789,685 円
④建物等に帰属する純収益	10,596,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,193,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,039,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,355,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）