別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
国分寺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-2 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.
鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市光町１丁目４３番２３
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い駅に近い商業
地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 国立

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 東９．０ｍ市道 交通

施設		 国立駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅も混在する既存の近隣商業地域であり、当面は概ね現況のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分寺市及び隣接市の近隣型の商業地域で、繁華性はやや低いものの、店舗、事務所、共同住宅等の多
様な用途が見込まれる。商圏は狭く、背後住宅地の居住者や駅利用者が中心となる。主たる需要者は、物販や飲食等の
事業者、開発や転売を目的とした不動産業者等である。成約価格は規模や需要主体により大幅に異なるため、中心とな
る価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄り駅に近く、店舗や賃貸共同住宅等による事業性も認められるが、土地の価格水準に比し賃料水準が相
対的に低位であるため、収益価格は地域における価格水準の下限値に相当する。一方、比準価格は信頼性の高い取引事
例から求めており、市場性を的確に反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    618,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[127.6]		 [100.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    489,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は薄れつつあり地価は上昇基
調にあるが、ウクライナ情勢に端を発した先
行き不透明感が懸念される状況にある。


既存の近隣型の商業地域であるが繁華性に欠
ける。駅徒歩圏内の立地であり、共同住宅等
の賃借需要は安定している。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯＲ公５

-14		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m都道、
西4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ＫＩＭ公５

-46		 国分寺市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西14m都道、
東4m、二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＨＡＧ公５

-28		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＫＯＲ公５

-101		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
e ＫＯＲ公５

-105		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
459,961 		 100
[  89.0]
516,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
517,000 
b (　           ) 
384,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
380,885 		 100
[  74.3]
512,631 
513,000 
c (　           ) 
394,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
392,285 		 100
[  77.5]
506,174 
506,000 
d (　           ) 
408,057  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
423,563 		 100
[  82.5]
513,410 
513,000 
e (　           ) 
424,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,452 		 100
[  86.4]
505,153 
505,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



国分寺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,175,150 
1,618,178 
6,556,972 
4,940,760 
1,616,212 		 （　0.9526）
1,539,604 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,991,000 円　　　　（　    265,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 Ｓ3 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸しを想定。２階・３階の共同住宅は各住戸約４０㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.00 
82.0 
83.64 
3,000 
250,920 		 3.0  752,760 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
102.00 
91.0 
92.82 
2,500 
232,050 		 1.0  232,050 
1.0  232,050 

 3～ 3		 居宅
102.00 
91.0 
92.82 
2,550 
236,691 		 1.0  236,691 
1.0  236,691 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
88.0 
269.28 

719,661 		 1,221,501 
468,741 
⑨年額支払賃料        719,661 円　×　12ヶ月　＝　       8,635,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,635,932 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,875 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,945,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,221,501 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,741 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         218,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,175,150 円　　　　（　        61,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＨＡＲ公５
　　　　-10		 2,219  
(   2,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[102.0]
2,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＯＨＷ公５
　　　　-21		 2,853  
(   2,736) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,554 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 259,078 円  　　　        8,635,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      657,900 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,618,178 円　（　　　　　　        12,259 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,940,760 円  
（　　　　　        37,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,175,150 円      
②総費用 1,618,178 円      
③純収益　①－② 6,556,972 円      
④建物等に帰属する純収益 4,940,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,616,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,539,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,991,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     265,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
国分寺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-2 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大川　好昭   TEL.
鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市光町１丁目４３番２３
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い駅に近い商業
地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 国立

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 国立駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特に変動はなく、中層店舗住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国分寺市・国立市を中心に多摩東部地域、主にＪＲ中央線沿線の普通商業地域及び近隣商業地域。需要者
は営業目的の法人・個人事業者やマンション開発業者。駅に近い旧来からの商店街で市場化は稀で供給は限られるが、
利用度の高いマンション併用地として需要は底堅い。取引量が少なく規模も様々であるため、総額による価格帯は把握
されない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗や賃貸マンションも見られ賃貸市場は安定しているが、賃料水準と建物建築費との関係から収益価格は
低位に試算され市場での価格形成への寄与度は低いため、市場の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し
収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    618,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[126.3]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    489,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国分寺市は都心西郊の住宅都市であり、近年
人口は増加し、高齢化率はほぼ横ばい状態に
ある。不動産全般に影響する変動要因は特に
ない。

駅近接部の普通商業地域としての商況を維持
している。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＫ公５

-113		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m市道
、角地
商業

(100,438)
b ＨＡＧ公５

-28		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＫＯＲ公５

-18		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西4m、角地
近商

(100,400)
d ＯＨＷ公５

-30		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東15m都道、
南西4m、
北東1.8m、
三方路
商業
高度地区最高35m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,695  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
592,256 		 100
[ 110.2]
537,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
537,000 
b (　           ) 
394,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
395,387 		 100
[  79.5]
497,342 
497,000 
c (　           ) 
432,770  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
419,581 		 100
[  91.7]
457,558 
458,000 
d (　           ) 
538,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
556,930 		 100
[ 102.8]
541,761 
542,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



国分寺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,597,680 
1,758,432 
6,839,248 
5,084,970 
1,754,278 		 （　0.9526）
1,671,125 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,980,114 円　　　　（　    288,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し、２～３階２ＤＫ（平均４４㎡、計４室）小世帯向 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種建物にて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
3,494 
293,496 		 4.0  1,173,984 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
2,588 
230,979 		 1.0  230,979 
1.0  230,979 

 3～ 3		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
2,614 
233,300 		 1.0  233,300 
1.0  233,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
83.3 
262.50 

757,775 		 1,638,263 
464,279 
⑨年額支払賃料        757,775 円　×　12ヶ月　＝　       9,093,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,093,300 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       727,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,365,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,638,263 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          464,279 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         216,772 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,597,680 円　　　　（　        65,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＯＨＫ公
　　　　-106		 2,832  
(   2,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,953 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,588 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＯＨＫ公
　　　　-107		 2,436  
(   2,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]
2,656 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,500 円  　　　　     81,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 363,732 円  　　　        9,093,300　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      677,100 円  　　　　     81,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,758,432 円　（　　　　　　        13,321 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,084,970 円  
（　　　　　        38,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,597,680 円      
②総費用 1,758,432 円      
③純収益　①－② 6,839,248 円      
④建物等に帰属する純収益 5,084,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,754,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,671,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,980,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     288,000 円／㎡）