鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＲ公５ -1	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、角地		商業 (100,400)
b	ＡＲＡ公５ -117	立川市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	ＡＲＡ公５ -116	立川市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	ＯＨＫ公５ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
e	ＺＵＳ公５ -22	日野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、北西8m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,517,467	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,573,726	100 [ 82.1]	1,916,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,920,000
b	(　 ) 1,109,318	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,186,970	100 [ 70.6]	1,681,261		1,680,000
c	(　 ) 2,048,581	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,183,787	100 [ 123.5]	1,768,249		1,770,000
d	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,068,753	100 [ 69.8]	1,531,165		1,530,000
e	(　 ) 1,399,319	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,316,632	100 [ 81.0]	1,625,472		1,630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,650,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、宅地造成費用の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,437,739	4,925,032	18,512,707	11,094,000	7,418,707	（　0.9541） 7,078,188	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	168,528,286 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗フロア貸し、３階以上は事務所フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

規模、構造、用途及び近隣ビルの実態考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	7,500	540,000	12.0	6,480,000
							0.0	0
～ 2	店舗	90.00	85.0	76.50	4,800	367,200	12.0	4,406,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,500	283,500	6.0	1,701,000
							0.0	0
～

～

計		540.00	87.5	472.50		2,041,200		17,690,400
								0

⑨年額支払賃料	2,041,200 円　×　12ヶ月　＝　 24,494,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 472.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,494,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,224,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,269,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,690,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,437,739 円　　　　（　 195,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＲ公５　　　　-8	3,058 ( 2,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＫＩＨ公５　　　　-13	3,632 ( 3,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	734,832 円	24,494,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,550,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,200 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,925,032 円　（　　　　　　 41,042 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,094,000 円（　　　　　 92,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,437,739 円
②総費用	4,925,032 円
③純収益　①－②	18,512,707 円
④建物等に帰属する純収益	11,094,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,418,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,078,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,528,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
国分寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　大和田　公一

TEL.

鑑定評価額

186,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本町２丁目３３４番１４｢本町２－１０－５｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西12.5m市道	水道、ガス、下水	国分寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

国分寺駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国分寺駅北口では再開発ビルと駅前交通広場の整備の完了に続き、都市計画道路３・４・１２号線事業が進行中
で、駅前の整備の進展により熟成度が増すものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市及びその近隣市内における駅前の商業地域である。需要者は店舗経営目的の事業法人、マンショ
ン開発業者のほか立地等の条件次第では投資法人も見込まれる。再開発ビル・駅前交通広場の完成や都市計画道路事業
により今後の発展が期待されるなか、超低金利を背景に不動産投資に対する需要は堅調であり、駅前商業地の地価は持
ち直している。市場の中心となる価格帯は、土地の個別性や取引件数の少なさから把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は繁華性の高い駅前商業地より規範性の認められる事例を採用し試算したもので、市場の実態を反映しており
実証的である。収益価格は賃料水準・還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、収益性・投資採算性に基づ
く賃貸市場の成熟度合いが必ずしも高いとは言えない地域であるためやや低めに求められた。本件では実証性に優る比
準価格を中心に、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　国分寺（都） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,500,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、国分寺駅前の整備、物件の供給不足
から市内の地価は上昇してきたが、今後の金
融政策による不動産市場への影響が不透明な
情勢である。

コロナ禍の影響から回復するなか、整備が完
了した駅前交通広場に面する良好な立地に加
え、物件供給の少なさから、地価は上昇して
いる。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+3.3 ％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公５ -110	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
b	ＨＡＲ公５ -1	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、角地		商業 (100,400)
c	ＯＨＷ公５ -120	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東2.7m、角地		商業 (100,438)
d	ＦＵＪ公５ -102	小金井市		更地	（　）	長方形	東6.4m市道、北4m、角地		商業 (100,382)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,611,426	100 [ 92.2]	1,747,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,750,000
b	(　 ) 1,517,467	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,555,480	100 [ 89.3]	1,741,859		1,740,000
c	(　 ) 1,115,501	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	1,226,218	100 [ 77.6]	1,580,178		1,580,000
d	(　 ) 987,255	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	1,058,436	100 [ 68.6]	1,542,910		1,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,650,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,137,084	4,887,432	18,249,652	11,094,000	7,155,652	（　0.9541） 6,827,208	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	162,552,571 円　　　　（　 1,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗フロア貸し、３階以上：事務所フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	7,865	566,280	12.0	6,795,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	85.0	76.50	4,840	370,260	12.0	4,443,120
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,328	269,568	6.0	1,617,408
							0.0	0
～

～

計		540.00	87.5	472.50		2,014,812		17,708,112
								0

⑨年額支払賃料	2,014,812 円　×　12ヶ月　＝　 24,177,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 472.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,177,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,208,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,968,857 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,708,112 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,227 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,137,084 円　　　　（　 192,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公５　　　　-23	6,019 ( 5,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	8,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,944 円/㎡　月額支払賃料（　 7,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＯＨＷ公５　　　　-24	6,700 ( 6,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,836
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	725,332 円	24,177,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,521,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,200 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,887,432 円　（　　　　　　 40,729 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,094,000 円（　　　　　 92,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,137,084 円
②総費用	4,887,432 円
③純収益　①－②	18,249,652 円
④建物等に帰属する純収益	11,094,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,155,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,827,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,552,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,350,000 円／㎡）