鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＭ公５ -4	国分寺市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＫＩＭ公５ -36	国分寺市		建付地	（　）	正方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,160)
c	ＨＡＲ公５ -13	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、北5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＯＨＫ公５ -14	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＫＩＭ公５ -19	国分寺市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、南東5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 348,114	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,646	100 [ 100.9]	357,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 371,902	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	371,173	100 [ 100.0]	371,173		379,000
c	(　 ) 352,806	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	345,343	100 [ 96.0]	359,732		367,000
d	(　 ) 304,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,882	100 [ 96.8]	311,862		318,000
e	(　 ) 383,712	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	365,440	100 [ 95.9]	381,064		389,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

国分寺 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,007,925	846,617	3,161,308	2,259,810	901,498	（　0.9752） 879,141	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,980,477 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.60	ＬＳ3	166.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区1種	70 ％	200 ％	160 ％	112 ㎡	12.5 m x 9.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から３階の各階３０㎡台１ＤＫ２室

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.60	97.5	54.21	2,110	114,383	1.0	114,383
							1.0	114,383
2～ 2	住宅	55.60	97.5	54.21	2,140	116,009	1.0	116,009
							1.0	116,009
3～ 3	住宅	55.60	97.5	54.21	2,170	117,636	1.0	117,636
							1.0	117,636
～

～

計		166.80	97.5	162.63		348,028		348,028
								348,028

⑨年額支払賃料	348,028 円　×　12ヶ月　＝　 4,176,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,176,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 334,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,842,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,028 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 348,028 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 162,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,007,925 円　　　　（　 35,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＩＭ公５　　　　-23	2,228 ( 2,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,232 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＨＫ公　　　　-101	2,142 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,817 円	4,176,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,000 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 846,617 円　（　　　　　　 7,559 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 166.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,259,810 円（　　　　　 20,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,007,925 円
②総費用	846,617 円
③純収益　①－②	3,161,308 円
④建物等に帰属する純収益	2,259,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	901,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	879,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,980,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
国分寺 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 -15

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　郡　彪

TEL.

鑑定評価額

40,900,000 円

１㎡当たりの価格

365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市泉町３丁目２６１８番４｢泉町３－１２－９｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区1種 (70,160)
	1.5:1	住宅ＬＳ2	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	西国分寺 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

西国分寺駅南西方

550m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

西国分寺駅に近い一般住宅とアパートが多い住宅街として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線沿線を中心とする周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯
が一般的で外部からの転入需要も混在する。西国分寺駅周辺は再開発や大規模整備が進み、今後も市役所の移転が予定
されている。近隣周辺は既成市街地のため新規の供給は限られており、周辺でも建て替えにあたって敷地の細分化が進
んでいる。取引段階によって総額は一律ではなく、価格帯での取引は減り、総額は強含む傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は西国分寺駅徒歩圏内の住宅地域で周辺には有効利用を目的としたアパート等も立地しているが、自己居住を
基礎に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって代表標準地との
検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、各種施設の整備が進み高水準の取引が増えている市場動向を反映した比準価格
を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 305,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[102.0]

100
[ 85.7]

[102.0]
100

368,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地
域内の住宅価格は全般的に上昇傾向が続いた
。しかし物価上昇や格差の拡大等不安定な市
場になっている。

西国分寺駅に近い住宅街で、小規模住宅への
細分化やアパート利用も可能である。周辺開
発も進んでおり、需要や取引価格は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＭ公５ -36	国分寺市		建付地	（　）	正方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,160)
b	ＯＨＫ公５ -13	国分寺市		更地	（　）	台形	東5.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＫＩＭ公５ -45	国分寺市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＫＩＭ公５ -19	国分寺市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、南東5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,902	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	372,996	100 [ 100.0]	372,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 355,330	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	353,588	100 [ 87.5]	404,101		412,000
c	(　 ) 328,737	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	329,713	100 [ 93.0]	354,530		362,000
d	(　 ) 383,712	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	367,231	100 [ 92.1]	398,731		407,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

国分寺 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,109,347	629,700	2,479,647	1,563,510	916,137	（　0.9752） 893,417	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,304,932 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区1種	70 ％	200 ％	160 ％	112 ㎡	12.5 m x 9.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建　共同住宅　一室賃貸面積３０㎡～４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	60.00	100.0	60.00	2,200	132,000	1.0	132,000
							1.0	132,000
2～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	2,300	138,000	1.0	138,000
							1.0	138,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		270,000		270,000
								270,000

⑨年額支払賃料	270,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,240,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 259,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,980,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,109,347 円　　　　（　 27,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＯＲ公５　　　　-11	2,496 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,496	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＯＲ公５　　　　-12	1,739 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,070
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,000 円	3,240,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,200 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,700 円　（　　　　　　 5,622 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,563,510 円（　　　　　 13,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,109,347 円
②総費用	629,700 円
③純収益　①－②	2,479,647 円
④建物等に帰属する純収益	1,563,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	916,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	893,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,304,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）