別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 国分寺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　鉄谷　義宏   TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市東元町１丁目９７番１４ ｢東元町１－９－８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 国分寺駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、需要増から強 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線で、国分寺市や国立市の各駅から徒歩圏に存する既成の中小規模の住宅地である。需要 者は、国分寺市やその近隣市に居住する一次取得者層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。先行きの景 気に不透明感が残るもののＪＲ国分寺駅徒歩圏内にあるため、需給関係は安定的に推移しており、価格は強含みで推移 している。需要の中心は１３０㎡の新築戸建住宅で５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件は少なく、取引は自己居住用の戸建住宅取引 が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、国分寺駅南側に広がる隣接市町村も含めた環境 の類似する住宅地域との価格バランスに留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    305,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [102.0] 100 294,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    289,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締めによる景気の下押しリス クはあるもののウィズコロナの下で景気は緩 やかに持ち直しており、住宅建設は底堅い動 きとなっている。 当該地域は利便性にやや優り、競争力は、市 内で平均的であるため、需給関係は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％