別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 国分寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市高木町１丁目６番３２ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の周辺に空 地等が見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 国立 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 国立駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや離れた既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線等の周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯が一般的 で外部からの転入需要も混在する。市内の住宅地は比較的人気があり、既成市街地は供給が限られるため、農地も残る 近隣周辺で宅地開発は活発になっている。売出価格はかなり高額な物件が増えており、一律の価格帯では捉えきれなく なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅から離れた住宅地域で、周辺には有効利用を目的としたアパート等も立地しているが、自己居住を基礎に 価格形成されている１低専内の小規模住宅地であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益還元法 は適用できなかったが、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の取引水準を反映した比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    305,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [130.0] [100.0] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地 域内の住宅価格は全般的に上昇傾向が続いた 。しかし物価上昇や格差の拡大等不安定な市 場になっている。 中心街からやや離れた周辺に畑も残る既存の 住宅地域であるが、徐々に周囲で宅地開発が 進んでいる。新規の供給物件は高額なものが 増えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％