鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＵＴ公５ -24	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,360)
b	ＳＡＩ公５ -24	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＯＢ公５ -1	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.1m市道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＴＡＫ公５ -21	東村山市		建付地	（　）	長方形	東5.3m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,413	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	362,497	100 [ 93.0]	389,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 307,889	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	294,413	100 [ 84.8]	347,185		347,000
c	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 78.7]	323,751		324,000
d	(　 ) 289,118	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	277,564	100 [ 82.3]	337,259		337,000
e	(　 ) 287,392	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	284,011	100 [ 81.0]	350,631		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

東村山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,248,218	1,876,862	7,371,356	6,255,480	1,115,876	（　0.9749） 1,087,868	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,174,844 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	76.18	Ｓ6	381.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	10.7 m x 10.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・共同住宅（１階：店舗、２～６階：１Ｋ×１０戸）

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

同種の建物における標準的なものを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.40	87.4	55.40	3,000	166,200	6.0	997,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.64	83.7	53.24	2,230	118,725	1.0	118,725
							1.0	118,725
3～ 3	住宅	63.64	83.7	53.24	2,280	121,387	1.0	121,387
							1.0	121,387
4～ 4	住宅	63.64	83.7	53.24	2,330	124,049	1.0	124,049
							1.0	124,049
5～ 6	住宅	63.64	83.7	53.24	2,380	126,711	1.0	126,711
							1.0	126,711

計		381.60	84.3	321.60		783,783		1,614,783
								617,583

⑨年額支払賃料	783,783 円　×　12ヶ月　＝　 9,405,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,405,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,935,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,614,783 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 617,583 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 297,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,248,218 円　　　　（　 91,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫＩ公５賃貸　　　　-16	2,486 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,326 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＺＲ公５賃貸　　　　-18	1,976 ( 1,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,996
c	ＴОＢ公５賃貸　　　　-24	2,183 ( 2,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,228

東村山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	554,400 円	92,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	282,162 円	9,405,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,700 円	92,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,876,862 円　（　　　　　　 18,583 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,400,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 381.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,255,480 円（　　　　　 61,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,248,218 円
②総費用	1,876,862 円
③純収益　①－②	7,371,356 円
④建物等に帰属する純収益	6,255,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,115,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,087,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,174,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東村山 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 5-9

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　飛田　崇

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

324,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市野口町１丁目１７番５				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1	店舗Ｗ2	低中層の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東14.5m市道	水道、ガス、下水	東村山 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

東村山駅西方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域を変動させる特段の要因は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東村山市及びその周辺市の各駅周辺及び幹線道路沿いに存する商業系の地域等である。売買の
需要者は店舗付共同住宅の建設を目的とする不動産業者等が想定され、各種店舗区画の賃貸需要者は、店舗等を運営す
る各種法人のほか地縁を有する個人事業者等が中心になる。新型コロナウイルス感染症の影響により店舗等の需要減退
がみられたが、回復傾向にある。東村山駅西口の商業地における中心価格帯は、㎡当たり３０万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西武各線「東村山」駅前において、自用または賃貸用の店舗付事務所、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、
多様な用途の需要が想定される。投資採算性を反映した価格形成も認められるが、現実の取引市場において様々な利用
目的及び選択指標を反映して成立した取引事例に基づく比準価格が、実証的で説得力が高いと判断した。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[105.5]

[100.0]
100

325,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等による先行き懸念はあるものの、
景気は緩やかな持ち直し傾向にある。不動産
需要も低金利等を背景に概ね堅調に推移して
いる。

東村山駅西口の駅前商業地域で、地域的には
特段の変化はない。商業地の需要は減退して
いたが回復しつつあり、地価は概ね安定的に
推移している。

近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場
競争力は普通である。個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＢ公５ -1	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.1m市道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＯＫＡ公５ -13	東久留米市		貸家建付地	（　）	長方形	南9.6m都道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＵＴ公５ -24	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,118	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	277,564	100 [ 82.3]	337,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 343,070	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,471	100 [ 96.9]	356,523		357,000
c	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 77.8]	327,496		327,000
d	(　 ) 361,413	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	362,497	100 [ 97.4]	372,174		372,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 341,000 円／㎡]

東村山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,153,264	1,854,287	7,298,977	6,174,240	1,124,737	（　0.9749） 1,096,506	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,366,800 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	76.18	Ｓ6	381.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	10.7 m x 10.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・共同住宅（１階：店舗、２～６階：１Ｋ×１０戸）を想定した。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.40	87.4	55.40	3,000	166,200	6.0	997,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.64	83.7	53.24	2,200	117,128	1.0	117,128
							1.0	117,128
3～ 3	住宅	63.64	83.7	53.24	2,250	119,790	1.0	119,790
							1.0	119,790
4～ 4	住宅	63.64	83.7	53.24	2,300	122,452	1.0	122,452
							1.0	122,452
5～ 6	住宅	63.64	83.7	53.24	2,350	125,114	1.0	125,114
							1.0	125,114

計		381.60	84.3	321.60		775,798		1,606,798
								609,598

⑨年額支払賃料	775,798 円　×　12ヶ月　＝　 9,309,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,309,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,844,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,606,798 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 293,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,153,264 円　　　　（　 90,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴОＢ公５賃貸　　　　-24	2,183 ( 2,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴОＢ公５賃貸　　　　-25	2,499 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [112.0]	100 [103.0]	2,145
c	ＴОＢ公５賃貸　　　　-26	2,424 ( 2,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,330

東村山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	547,200 円	91,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,287 円	9,309,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,600 円	91,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,854,287 円　（　　　　　　 18,359 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,200,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 381.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,174,240 円（　　　　　 61,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,153,264 円
②総費用	1,854,287 円
③純収益　①－②	7,298,977 円
④建物等に帰属する純収益	6,174,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,124,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,096,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,856 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,366,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）