鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＺＲ公５ -20	東村山市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＴＯＭ公５ -1	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
d	ＭＡＲ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m市道、西10m、角地		近商高度地区2種 (95,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,774	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	199,492	100 [ 100.0]	199,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 216,795	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	225,065	100 [ 118.7]	189,608		190,000
c	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 123.6]	186,374		186,000
d	(　 ) 256,836	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	250,353	100 [ 133.2]	187,953		188,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

東村山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,829,571	3,151,014	11,678,557	9,908,500	1,770,057	（　0.9526） 1,686,156	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	38,321,727 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.45	ＲＣ5	704.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	18.8 m x 22.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は平均専有面積５０～５５㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

地域の同種建物に係る標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.45	80.0	156.36	2,800	437,808	5.0	2,189,040
							1.0	437,808
2～ 2	住宅	165.00	90.0	148.50	1,700	252,450	1.0	252,450
							1.0	252,450
3～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	1,730	256,905	1.0	256,905
							1.0	256,905
4～ 4	住宅	114.58	87.0	99.68	1,730	172,446	1.0	172,446
							1.0	172,446
5～ 5	住宅	64.88	84.0	54.50	1,750	95,375	1.0	95,375
							1.0	95,375

計		704.91	86.2	607.54		1,214,984		2,966,216
								1,214,984

⑨年額支払賃料	1,214,984 円　×　12ヶ月　＝　 14,579,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,579,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 748,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,215,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,966,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,214,984 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 585,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,829,571 円　　　　（　 40,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-21	1,647 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-22	1,432 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 81.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	894,000 円	149,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	448,914 円	14,963,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,259,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,151,014 円　（　　　　　　 8,539 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 704.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,908,500 円（　　　　　 26,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,829,571 円
②総費用	3,151,014 円
③純収益　①－②	11,678,557 円
④建物等に帰属する純収益	9,908,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,770,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,686,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,321,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
東村山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　内野　美樹

TEL.

鑑定評価額

66,400,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市秋津町２丁目２５番２				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	台形 1:1.2	工場兼住宅Ｓ2	店舗の中に工場等が混在する路線商業地域	南西11m都道	水道、下水	新秋津 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ都道

交通

施設

新秋津駅　南西方

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、工場等が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状地域要因のまま推移するものとみられ
るが、中長期的には工場は店舗又は共同住宅へ転用が進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東村山市及び周辺市内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。沿道型店舗等は
賃貸需要が中心で取引は少ないが、規模によっては共同住宅としての用途も考えられるため、マンション開発業者や投
資家等の市場参入も期待できる。感染症の流行によりここ１，２年は地価は弱含みで推移してきたが、経済活動が通常
に近づくとともに上昇基調に転じている。中心となる価格帯は坪５５万円～６５万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は準幹線道路沿いに店舗、事業所等が存する郊外の沿道商業地域だが、道路幅員が狭く十分な駐車場を確保し
にくいこともあって高収益を追求できる土地柄ではない。また鉄道駅から遠く共同住宅としての需要も弱い。そのため
賃料水準は低く抑えられ収益価格は低めに求められた。よって、実際の取引価格から導かれた実証的な比準価格を中心
に収益価格を比較考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の弱毒化に伴い、
経済活動が復活する中、継続する低金利や各
種政策に支えられ、不動産市場は緩やかな回
復基調にある。

路線商業地域であるが、近隣消費型の店舗も
あり、商業背後地は依然として限定的である
。

個別的要因に特段の変動はない。地域の標準
的な画地で、市場競争力は普通程度である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＺＲ公５ -20	東村山市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＨＩＲ公５ -24	東村山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.5m市道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	ＭＡＲ公５ -15	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.9m市道、南東4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,774	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	199,492	100 [ 98.5]	202,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 194,969	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	186,613	100 [ 102.3]	182,417		182,000
c	(　 ) 210,661	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	194,070	100 [ 103.0]	188,417		188,000
d	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 123.0]	187,283		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

東村山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,638,128	3,151,131	11,486,997	9,908,500	1,578,497	（　0.9526） 1,503,676	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,174,455 円　　　　（　 92,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.45	ＲＣ5	704.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	18.8 m x 22.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約５０㎡）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

ＲＣ造店舗併用共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.45	80.0	156.36	2,800	437,808	8.0	3,502,464
							0.0	0
2～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	1,710	253,935	1.0	253,935
							1.0	253,935
4～ 4	住宅	114.58	87.0	99.68	1,740	173,443	1.0	173,443
							1.0	173,443
5～ 5	住宅	64.88	84.0	54.50	1,770	96,465	1.0	96,465
							1.0	96,465
～

計		704.91	86.2	607.54		1,215,586		4,280,242
								777,778

⑨年額支払賃料	1,215,586 円　×　12ヶ月　＝　 14,587,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,587,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 748,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,222,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,280,242 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 777,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 374,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,638,128 円　　　　（　 39,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＺＲ公５賃貸　　　　-19	1,689 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,785 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-21	1,647 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	894,000 円	149,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	449,131 円	14,971,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,259,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,151,131 円　（　　　　　　 8,540 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 704.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,908,500 円（　　　　　 26,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,638,128 円
②総費用	3,151,131 円
③純収益　①－②	11,486,997 円
④建物等に帰属する純収益	9,908,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,578,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,503,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,174,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,600 円／㎡）