鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公５ -16	東村山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＩＲ公５ -17	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＨＩＲ公５ -18	東村山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＥＺＲ公５ -7	東村山市		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (80)
e	ＴＡＫ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,927	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,404	100 [ 101.0]	229,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 225,564	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,369	100 [ 101.9]	223,130		228,000
c	(　 ) 203,479	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 96.0]	100 [ 104.0]	206,047	100 [ 95.1]	216,664		221,000
d	(　 ) 163,828	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	185,055	100 [ 101.9]	181,605		185,000
e	(　 ) 228,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	212,716	100 [ 100.0]	212,716		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

東村山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,574,778	307,377	1,267,401	864,360	403,041	（　0.9725） 391,957	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,710,156 円　　　　（　 84,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	103 ㎡	8.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（小家族向け）、平均専有面積約３４㎡程度の共同住宅。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、外廊下、メーターボックス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	97.0	33.95	1,910	64,845	1.0	64,845
							1.0	64,845
2～ 2	住宅	35.00	97.0	33.95	1,950	66,203	1.0	66,203
							1.0	66,203
～

～

～

計		70.00	97.0	67.90		131,048		131,048
								131,048

⑨年額支払賃料	131,048 円　×　12ヶ月　＝　 1,572,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 67.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,572,576 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 62,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,509,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	131,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 131,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,574,778 円　　　　（　 15,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-19	1,966 ( 1,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-14	2,011 ( 2,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	12,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	47,177 円	1,572,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 106,400 円	12,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 307,377 円　（　　　　　　 2,984 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	864,360 円（　　　　　 8,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,574,778 円
②総費用	307,377 円
③純収益　①－②	1,267,401 円
④建物等に帰属する純収益	864,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,710,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東村山 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 -20

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　修

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市萩山町１丁目３８番１８				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い既存の住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	萩山 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

萩山駅　南東方

450m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動を促す特段の要因も見当たらないことから、当分の間現状の
まま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東村山市及び隣接市のうち、西武各線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住し
、東京都心へ通勤する一次取得者層が中心である。近隣地域は萩山駅から徒歩圏内に位置する既存の住宅地域であり、
供給が限られることから需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、新築建売住宅で総額３
，５００万円～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域である。このため、居住の快適性や利便性を重視する自用目的の取引
が中心であり、周辺類似地域で成立した取引事例を基礎とする比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は賃貸経営
を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した取引は少なく、相対的に説得力は劣る。そこで、実証的な比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 263,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[121.5]

[102.0]
100

224,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの回復傾向と各種政策の効果等
により、不動産市況は概ね堅調に推移してい
るが、金利上昇による下振れリスクに注意を
要する。

最寄駅徒歩圏内の戸建住宅地域であり、特段
の変動要因はない。

個別的要因に特段の変動はない。方位の優位
性はあるが、地域における標準的な画地で、
競争力の程度は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公５ -16	東村山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＡＫ公５ -2	小平市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＥＺＲ公５ -7	東村山市		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (80)
d	ＴＡＫ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,927	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,404	100 [ 102.9]	224,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 254,735	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	251,988	100 [ 105.8]	238,174		243,000
c	(　 ) 163,828	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	185,055	100 [ 101.9]	181,605		185,000
d	(　 ) 228,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	212,716	100 [ 106.9]	198,986		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

東村山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,521,224	294,553	1,226,671	816,340	410,331	（　0.9725） 399,047	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,867,711 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	103 ㎡	8.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約３５㎡程度の賃貸アパートを想定

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、ＭＳ、ＰＳ等考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	97.0	33.95	1,860	63,147	1.0	63,147
							1.0	63,147
2～ 2	住宅	35.00	97.0	33.95	1,908	64,777	1.0	64,777
							1.0	64,777
～

～

～

計		70.00	97.0	67.90		127,924		127,924
								127,924

⑨年額支払賃料	127,924 円　×　12ヶ月　＝　 1,535,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 67.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,535,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,458,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 127,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,521,224 円　　　　（　 14,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-20	1,623 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-21	2,015 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,121
c	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-22	2,468 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,598

東村山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,400 円	11,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	46,053 円	1,535,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 100,500 円	11,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	11,900 円	11,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,900 円	11,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 294,553 円　（　　　　　　 2,860 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	816,340 円（　　　　　 7,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,521,224 円
②総費用	294,553 円
③純収益　①－②	1,226,671 円
④建物等に帰属する純収益	816,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,867,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）