鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -23	東村山市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	ＴＡＫ公５ -22	東村山市		建付地	（　）	不整形	南5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＭＡＲ公５ -5	東村山市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＥＺＲ公５ -11	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m私道、南西4m、角地		準住居高度地区2種 (80,184)
e	ＴＡＫ公５ -32	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,153	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	185,338	100 [ 108.2]	171,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 160,464	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	188,803	100 [ 111.1]	169,940		173,000
c	(　 ) 173,688	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,251	100 [ 100.0]	175,251		179,000
d	(　 ) 196,769	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	187,125	100 [ 112.5]	166,333		170,000
e	(　 ) 176,404	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	192,587	100 [ 98.5]	195,520		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

東村山 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,680,429	334,872	1,345,557	1,001,560	343,997	（　0.9725） 334,537	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,434,156 円　　　　（　 67,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	41.80	ＬＳ2	83.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	8.3 m x 13.2 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４１㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	41.80	98.0	40.96	1,700	69,632	1.0	69,632
							1.0	69,632
2～ 2	住宅	41.80	98.0	40.96	1,750	71,680	1.0	71,680
							1.0	71,680
～

～

～

計		83.60	98.0	81.92		141,312		141,312
								141,312

⑨年額支払賃料	141,312 円　×　12ヶ月　＝　 1,695,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 81.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,695,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 84,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,610,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 141,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 68,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,680,429 円　　　　（　 15,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-17	1,425 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 84.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-18	1,596 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	14,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	50,872 円	1,695,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定
	建物　　　　　　　　　 123,300 円	14,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	14,600 円	14,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,600 円	14,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 334,872 円　（　　　　　　 3,044 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 83.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,001,560 円（　　　　　 9,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,680,429 円
②総費用	334,872 円
③純収益　①－②	1,345,557 円
④建物等に帰属する純収益	1,001,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,434,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東村山 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 -15

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　比留間　康昌

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市富士見町２丁目１７番２２				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	小川 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 35 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

小川駅西方

1.5km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東村山市及び隣接市の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者及び一部の買換
え層で、圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は「小川駅」徒歩圏外であるので利便性に劣っているが、感染症
も一時のパンデミックと比較すると落ち着きを取り戻し、住宅購入のマインドは底堅い。中心価格帯は、土地で総額２
０００万円～２５００万円程度、新築戸建て分譲で総額３５００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の賃貸物件も散見されるが収益目的の取引は殆ど確認できず、居住の快適性、利便性を主眼とした
自己居住用の一般住宅の売買が取引の中心である。よって、実際の市場での売買事例に基づく比準価格を採用し、収益
価格は参考程度にとどめて、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[101.0]

100
[ 98.0]

[102.0]
100

174,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東村山市の総人口、高齢化率は上昇傾向にあ
る。低金利、ローン控除等の影響により新築
戸建て分譲の価格上昇が顕著である。

地域要因に特筆すべき変化はないものの、価
格の二極化が確認でき、住環境、利便性の良
否により価格の上昇率の程度が異なっている
。

代替・競争関係にある他の不動産との比較に
おける優劣はなく標準的で、競争力の程度も
変動していない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公５ -23	東村山市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	ＭＡＲ公５ -5	東村山市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＥＺＲ公５ -11	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m私道、南西4m、角地		準住居高度地区2種 (80,184)
d	ＭＡＲ公５ -14	東村山市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,153	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	185,338	100 [ 108.2]	171,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 173,688	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,251	100 [ 100.0]	175,251		179,000
c	(　 ) 196,769	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	187,125	100 [ 113.6]	164,723		168,000
d	(　 ) 195,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	218,910	100 [ 119.6]	183,035		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

東村山 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在するので、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,802,687	368,173	1,434,514	1,090,600	343,914	（　0.9749） 335,282	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,450,711 円　　　　（　 67,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	8.3 m x 13.2 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４１㎡

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため（ＭＢ等を考慮）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	98.0	41.16	1,823	75,035	1.0	75,035
							1.0	75,035
2～ 2	住宅	42.00	98.0	41.16	1,860	76,558	1.0	76,558
							1.0	76,558
～

～

～

計		84.00	98.0	82.32		151,593		151,593
								151,593

⑨年額支払賃料	151,593 円　×　12ヶ月　＝　 1,819,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 82.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,819,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,728,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,593 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,593 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,087 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,802,687 円　　　　（　 16,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＩＲ公５賃貸　　　　-11	1,425 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＩＲ公５賃貸　　　　-12	1,486 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,400 円	16,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	54,573 円	1,819,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 368,173 円　（　　　　　　 3,347 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,090,600 円（　　　　　 9,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,802,687 円
②総費用	368,173 円
③純収益　①－②	1,434,514 円
④建物等に帰属する純収益	1,090,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,700 円／㎡）